- Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca?
- Quando si applica la Cedolare secca?
- Quando si deve aprire Partita Iva?
- Com'è il Regime Forfettario per chi affitta con Airbnb
- Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Esempio di tassazione
- Quali sono le nuove regole per gli affitti brevi?
- Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Conclusione
Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca?
Conviene di più affittare con Airbnb, con Partita Iva o in Cedolare secca?
Sempre più utenti decidono di affittare le proprie case o appartamenti per brevi periodi con Airbnb e potrebbero porsi questa domanda.
La risposta è: conviene di più aprire Partita Iva, se accedi al Regime Forfettario.
Vediamo allora in questo articolo quando e perché è più conveniente affittare con Airbnb, aprendo Partita Iva.
Quando si applica la Cedolare secca?
La Cedolare secca è un Regime opzionale sostitutivo del Reddito fondiario proveniente dalla locazione di immobili abitativi.
Puoi dunque usufruirne se svolgi attività di locazioni turistiche, locazioni con contratti transitori o locazioni brevi, ossia attività caratterizzate dalla mera locazione degli immobili, senza servizi alla persona o di tipo alberghiero.
La Cedolare secca è caratterizzata da un’aliquota del 21% o del 26%, da applicare sulla totalità del canone di locazione indicato nel contratto. Ti ricordiamo che, con la Legge di Bilancio 2024 e con la Legge di Bilancio 2026, sono stati apportati dei cambiamenti alla Cedolare Secca. Di questo ci occuperemo in uno dei prossimi paragrafi.
In alternativa alla cedolare secca, è possibile assoggettare i Redditi fondiari alle aliquote ordinarie Irpef (dal 23% al 43%), prendendo come Reddito imponibile il maggior importo tra la rendita catastale rivalutata (aumentata) del 5% e il canone di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria di spese).
Il Regime ordinario Irpef, a differenza della Cedolare secca, permette di usufruire delle ordinarie deduzioni e detrazioni Irpef (per figli a carico, spese mediche, interessi sul mutuo, spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica, etc.).
Quando si deve aprire Partita Iva?
Se invece svolgi le attività di locazione fornendo servizi accessori agli ospiti durante la loro permanenza, tali attività saranno considerate come attività commerciali, con la conseguenza di essere soggette alla categoria dei Redditi diversi per attività occasionale, se svolte in modo non abituale, oppure a quella dei Redditi di impresa, con obbligo di apertura della Partita Iva, se svolte in modo abituale.
In ogni caso, anche se non offri servizi accessori durante la permanenza degli ospiti, la tua attività potrebbe essere ricondotta ad attività di impresa (precisamente attività di gestione immobiliare), con obbligo di apertura della Partita Iva, se svolta in modo abituale e con organizzazione di mezzi (ad esempio se usufruisci di personale dipendente o collaboratori dedicati).
Per approfondire:
Affittare con Airbnb tasse.
Com’è il Regime Forfettario per chi affitta con Airbnb
Se svolgi attività di impresa dovrai necessariamente aprire Partita Iva, iscriverti alla Camera di Commercio e alla Gestione Commercianti Inps.
Al momento, il regime fiscale più vantaggioso è il Forfettario. Il Regime Forfettario è un regime fiscale che ti permette di essere soggetto ad un’unica imposta sostitutiva al 15% (o, rispettando alcuni requisiti, al 5% per i primi cinque anni di attività).
Tale imposta sostitutiva prende il posto di Irpef e addizionali regionali e comunali.
Per poter accedere al regime devi tuttavia assicurarti di non aver conseguito nell’anno precedente ricavi superiori a 85.000 euro dalla tua attività con Partita Iva, e di non far parte di nessuna delle cause di esclusione previste dalla Normativa.
Inoltre, tale regime permette di usufruire di numerosi vantaggi dal punto di vista contabile e fiscale, quali l’esonero dall’applicazione dell’Iva in fattura e dei relativi adempimenti.
Per approfondire:
Regime forfettario per chi affitta con Airbnb.
Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Esempio di tassazione
Per capire se è più conveniente adottare la Cedolare secca o il Regime forfettario con Partita Iva, vediamo un esempio concreto.
Mario ha conseguito nel 2023 ricavi da affitto pari a 20.000 euro e ha sostenuto spese pari a 5.000 euro.
Ipotizziamo, inoltre, che Mario possa usufruire di 2.000 euro di deduzioni e detrazioni Irpef e, per semplificare, immaginiamo che Mario abbia soltanto un appartamento in affitto, così da poter versare la Cedolare secca al 21%.
| Redditi fondiari | Partita Iva | |||
| Cedolare secca | Regime ordinario | Regime Forfettario | Regime ordinario | |
| Ricavi | 20.000 euro | 20.000 euro | 20.000 euro | 20.000 euro |
| Costi | 5.000 euro | 5.000 euro | 5.000 euro | 5.000 euro |
| Reddito lordo | 20.000 euro | 19.000 euro (20.000 x 95%) | 8.000 euro (20.000 x 40%) | 15.000 euro (20.000 – 5.000) |
| Contributi Inps versati nell’anno precedente | / | / | 2.000 euro | 2.000 euro |
| Reddito netto | 20.000 euro | 19.000 euro | 6.000 euro (8.000 – 2.000) | 13.000 euro (15.000 – 2.000) |
| Contributi | / | / | (8.000 x 24,28%) = 1.958,40 | (15.000 x 24,48%) = 3.672 euro |
| Imposta | 4.200 euro (20.000 x 21%) | 4.370 euro (19.000 x 23%) | 900 euro (6.000 x 15%) | 2.990 euro (13.000 x 23%) |
| Totale imposte e contributi | 4.200 euro | 4.370 euro | 2.858,40 euro | 6.662 euro |
Quali sono le nuove regole per gli affitti brevi?
Nel corso degli ultimi anni, il settore degli affitti brevi è stato attraversato da molte modifiche: questo vale anche per le piattaforme di mediazione come Airbnb.
Come abbiamo accennato in uno dei paragrafi precedenti, la prima riguarda la cedolare secca. Con la Legge di Bilancio 2024 e con la Legge di Bilancio 2026, il Governo ha rimodulato l’aliquota della cedolare secca, che è al 21% in caso di affitto di una sola unità immobiliare, ma passa al 26% sulla seconda unità immobiliare.
Invece, in caso di tre o più unità immobiliari in affitto breve, scatta l’obbligo di aprire Partita Iva, perché l’attività si considera svolta in forma imprenditoriale. All’atto pratico, se svolgi l’attività di affitti brevi con tre o più unità immobiliari, non puoi applicare la cedolare secca, ma devi necessariamente aprire Partita Iva.
Ci sono altre due novità che toccano il comparto: si tratta dell’introduzione del CIN e dell’obbligo di installare rilevatori di fumo e monossido di carbonio ed estintori, che devono essere posti in luoghi visibili. Ne deve essere installato almeno uno ogni 200 metri quadrati e, in ogni caso, almeno uno per piano.
Il CIN è un codice alfanumerico che identifica ogni unità immobiliare ed è stato introdotto per tentare di combattere fenomeni di abusivismo ed evasione fiscale nel settore degli affitti brevi. Dopo una fase di adozione in via sperimentale in alcune regioni italiane, dal 1° gennaio 2025 è in vigore su tutto il territorio nazionale.
Puoi ottenere il CIN, dal sito del Ministero del Turismo, al seguente indirizzo:
Banca Dati Strutture Ricettive
Attenzione! Airbnb ha reso noto che dal 1° gennaio 2025 rimuoverà gli annunci sprovvisti di CIN.
Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Conclusione
Come abbiamo potuto analizzare nell’esempio al paragrafo precedente, aprire Partita Iva per le attività di affitto con Airbnb per brevi periodi conviene, accedendo al Regime Forfettario.
Tuttavia, ciò che ti può spaventare sono i maggiori costi dovuti per il commercialista e gli adempimenti richiesti per l’apertura e la gestione dell’attività con Partita Iva.
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"Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca?"
Buongiorno,
dove posso trovare le spiegazioni di come funziona il tutto per affitti brevi .
grazie
Angelo
Buongiorno Angelo, in questa sezione può trovare articoli di approfondimento sugli affitti brevi: Affitti brevi. nel caso avesse domande specifiche, i nostri consulenti fiscali sono a sua disposizione: Servizi Gratuiti | Assistenza Fiscale
Buonasera,
Ho un appartamento su Airbnb ed ho selezionato l’opzione che mi autorizza Airbnb applicare la ritenuta fiscale del 21% – facendo così non ho bisogno di aprire partita IVA giusto? e le tasse vengono trattenute e pagate direttamente da Airbnb, corretto?
Buongiorno Riccardo,
le confermiamo che, dal momento che applica la Cedolare Secca, non è necessario aprire Partita Iva. Airbnb versa direttamente le tasse, ma deve comunque dichiarare i redditi nella sua dichiarazione annuale. Come descritto nell’articolo, è utile valutare la convenienza tra Partita Iva e Cedolare secca. Nel caso sia interessato ad approfondire, i nostri consulenti fiscali sono a sua disposizione: Servizi Gratuiti FlexTax | Assistenza Fiscale
Buongiorno,
Vorrei avviare un’attivita di affitti brevi. Devono avere anche un vano cucina?
Sono 3. In che regime fiscale mi consigliate di stare? Calcolando che dovrei chiedere un prestito ( tassazione agevolata o fondi perduti..).
Grazie
Ornella
Buongiorno Ornella,
per gli affitti brevi non è obbligatorio il vano cucina, ma è consigliabile per aumentare l’attrattiva. Per il regime fiscale, il forfettario è ideale se i ricavi sono sotto gli 85.000 euro, mentre l’ordinario è più adatto se prevede molte spese da dedurre. Per ricevere supporto e una consulenza personalizzata, può contattare i nostri esperti tramite il servizio gratuito: Servizi Gratuiti FlexTax | Assistenza Fiscale.
Buon giorno,
articolo molto interessante e molto focalizzato sulla materia..
Il mio quesito è questo io ho l’usufrutto di 5 appartamenti…
E ad oggi per affittarli dovrei prendere la partita iva.. Premetto
che gli affitti sono solo estivi per cui di durata non superiore ai 30 giorni…
Come funziona la tassazione e la gestione poi degli affittuari??
Pratiche Comunali e gestione corrispettivi?
Grazie…
Buongiorno Teo,
Grazie, siamo felici di sapere che abbia apprezzato il nostro articolo! Per ricevere una consulenza personalizzata su come funziona tassazione e gestione della Partita Iva per affittacamere, le consiglio di iscriversi sulla nostra piattaforma. L’iscrizione è gratuita e comprende fino a 10 consulenze fiscali. Buona giornata!