Affittare con Airbnb tasse

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Affittare con Airbnb tasse

Sempre più numerose sono le persone che decidono di mettere in affitto per brevi periodi i propri appartamenti attraverso portali online quali Airbnb.

Ad oggi, come si legge sul sito internet di Airbnb, sono 2,9 milioni i proprietari di case che utilizzano Airbnb, per un ammontare di soggiorni medi per notte pari a 800.000.

Ma quali sono le possibili tasse da pagare se decidi di affittare con Airbnb?

In questo articolo cerchiamo dunque di fare chiarezza su quali sono le tasse da pagare sugli affitti brevi.

Le diverse tipologie di attività per chi affitta con Airbnb

Per quanto riguarda gli affitti di breve durata, dal punto di vista contrattuale è possibile effettuare un’importante distinzione tra:

  • Locazione: si tratta delle locazioni turistiche (o pure) e delle locazioni con contratti transitori, ossia di attività di mera locazione dell’immobile senza servizi alla persona o di tipo alberghiero;
  • Attività ricettive extra-alberghiere: si tratta di Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere.

QUAL È LA PRINCIPALE DIFFERENZA TRA LE DUE TIPOLOGIE DI ATTIVITÀ?

Mentre l’attività di mera locazione è disciplinata dalle regole del Codice Civile in tema di locazione, le attività ricettive extra-alberghiere sono disciplinate dalle leggi regionali e comunali.

Ogni diversa tipologia contrattuale, come disciplinata dal Codice Civile o dalle leggi regionali, prevede quindi particolari adempimenti amministrativi a cui i proprietari devono sottostare per quanto riguarda il rilascio delle autorizzazioni, la gestione delle attività, etc..

NB: La normativa amministrativa, in ogni caso, è da tenere ben distinta dalla normativa fiscale, la quale prevede regole proprie e disciplinate dal Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR), come vedremo nei prossimi paragrafi.

I possibili Regimi fiscali per chi affitta con Airbnb

Come abbiamo già accennato, più che la tipologia contrattuale con la quale viene svolta l’attività di affitto, ciò che è importante ai fini fiscali è valutare in quale delle categorie reddituali previste dal TUIR ricade l’attività che concretamente svolgi.

Le possibili categorie reddituali in cui può ricadere l’attività di affitto sono:

  • Redditi fondiari: nel caso di mera locazione immobiliare, senza servizi aggiuntivi (con possibilità di scelta tra Regime ordinario Irpef e Cedolare secca);
  • Redditi diversi: nel caso di attività commerciale svolta occasionalmente (Bed & breakfast, case vacanze e affittacamere svolte in modo non imprenditoriale);
  • Redditi di impresa: nel caso di attività commerciale svolta in modo abituale e professionale (Bed & breakfast, case vacanze e affittacamere svolte in modo imprenditoriale; attività di mera locazione svolta in modo abituale e professionale), con necessità di apertura della Partita Iva.

Analizziamo nei prossimi paragrafi quali sono le regole previste per ciascuna categoria di Reddito.

Affittare con Airbnb tasse: Redditi fondiari

La mera locazione immobiliare, tra cui rientrano i contratti di locazione turistica e le locazioni con contratti transitori, è caratterizzata dall’assenza di servizi alla persona durante la permanenza degli ospiti (pulizie, colazione, etc.).

Da tali tipologie di contratto derivano redditi fondiari da fabbricati, che permettono di scegliere di essere soggetti:

  • Al Regime ordinario Irpef (con le aliquote che vanno dal 23% al 43% sulla base degli scaglioni di Reddito), prendendo come Reddito imponibile il maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata (ossia aumentata) del 5% e il canone di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria delle spese);
  • Alla Cedolare secca, ossia il Regime opzionale sostitutivo per le locazioni di immobili abitativi, con aliquota fissa del 21%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo e registro relative al contratto di locazione.

NB: se ti avvali di portali online quali Airbnb non cambia la natura reddituale, si tratta sempre di Redditi fondiari.

NB: per i Redditi fondiari è previsto il criterio di competenza e non quello di cassa, quindi bisogna dichiarare l’intero canone maturato nell’anno, indipendentemente dall’effettivo incasso.

QUALI SONO I SERVIZI ACCESSORI CHE POSSO FORNIRE SENZA CHE LA MIA ATTIVITÀ SIA CONSIDERATA COMMERCIALE?

L’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 ha recentemente fornito una definizione di locazioni brevi ai fini dell’applicazione della Cedolare secca, stabilendo che possono usufruire della Cedolare secca anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.

Dunque, come precisato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 24/E del 2017, la locazione breve può prevedere la fornitura di quei servizi strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, quali:

  • la fornitura della biancheria;
  • la pulizia dei locali;
  • altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, etc.

L’importante è che tali servizi non siano forniti durante la permanenza dell’ospite.

Mentre sono esclusi servizi che richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, quali:

  • la fornitura della colazione;
  • la somministrazione di pasti;
  • la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, etc.

Se offri tali ultimi servizi, infatti, l’attività di locazione potrebbe essere considerata come attività commerciale, con la conseguenza di essere soggetta alla categoria dei Redditi diversi se svolgi l’attività in modo non abituale, o a quella dei Redditi di impresa, con obbligo di apertura della Partita Iva, se svolta con abitualità.

In ogni caso, l’attività potrebbe essere ricondotta ad attività di impresa (c.d. attività di gestione immobiliare) se svolta in modo abituale e con organizzazione di mezzi (ad esempio tramite personale dipendente e collaboratori dedicati), anche in assenza di servizi accessori.

Affittare con Airbnb tasse: Redditi diversi

L’offerta di servizi accessori tipici delle attività ricettive, quali Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere, comporta l’esercizio di attività commerciale.

Se l’attività commerciale è svolta in modo occasionale, i redditi percepiti rientrano nei Redditi diversi.

L’Agenzia delle Entrate, ad esempio, con la Risoluzione n. 180/E del 1998 e la Risoluzione n. 155 del 2000, ha chiarito che è possibile svolgere l’attività di Bed and breakfast senza la necessità di apertura della Partita Iva se:

  • le prestazioni sono saltuarie;
  • non vi è l’utilizzo di mezzi organizzati.

Ad esempio, come stabilito nella prima Risoluzione, si ritiene che se svolgi l’attività di Bed and breakfast nella tua abitazione di residenza e in maniera saltuaria non avrai l’obbligo di apertura della Partita Iva.

I Redditi diversi, assoggettati ad Irpef (con le aliquote dal 23% al 43%), si calcolano come differenza tra i canoni di alloggio percepiti (criterio di cassa) e le spese sostenute per l’attività (utenze, spese per pulizia, spese per colazione, etc.).

Affittare con Airbnb tasse: Redditi di impresa

Se le attività di affitto sono esercitate con abitualità e organizzazione di mezzi, i proventi dell’attività rientrano invece nel Reddito di impresa.

Ciò comporta la necessità di apertura della Partita Iva, l’iscrizione alla Camera di Commercio e alla Gestione Commercianti Inps.

Al momento dell’apertura della Partita Iva ti sarà richiesto di indicare il Codice ATECO previsto per l’attività che andrai a svolgere.

Nel caso di semplice locazione (senza servizi accessori) svolta come attività di gestione immobiliare, ossia con abitualità e con organizzazione di mezzi, il Codice ATECO da utilizzare è il seguente:

  • 68.20.01 – Locazione immobiliare di beni propri o in leasing (affitto).

Se invece svolgi abitualmente attività che comprendono servizi extra-alberghieri (Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere) dovrai utilizzare il seguente Codice ATECO:

  • 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.

Come Regime fiscale, se hai Partita Iva potresti essere soggetto:

  • Al Regime ordinario Irpef (con le aliquote che vanno dal 23% al 43%), prendendo come Reddito imponibile la differenza tra i canoni percepiti e le spese sostenute nell’esercizio dell’attività (utenze, pulizie, colazione, etc.);

Affittare con Airbnb tasse: Regime forfettario

Il Regime forfettario è un Regime agevolato riservato alle Partite Iva individuali che abbiano conseguito nell’anno precedente ricavi non superiori a 65.000 euro.

Tra i vantaggi di tale Regime, oltre al fatto che sei soggetto ad un’unica imposta sostitutiva al 15% (in alcuni casi ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività), è che puoi usufruire di numerose semplificazioni contabili e fiscali:

  • Non applichi l’Iva nelle fatture che emetti e non sei soggetto alle comunicazioni Iva (tuttavia non puoi detrarti l’Iva sugli acquisti);
  • Sei esonerato dall’obbligo di registrare le fatture e i corrispettivi;

Infine, in Regime forfettario puoi usufruire della riduzione del 35% dei contributi Inps riservata agli Artigiani e Commercianti in Regime forfettario, tramite apposita richiesta all’Inps.

MA CONVIENE SEMPRE?

Per valutare la convenienza del Regime forfettario rispetto al Regime ordinario dovrai prendere in considerazione due fattori, che potrebbero annullare il vantaggio di essere soggetti ad un’unica imposta sostitutiva:

  • I costi che effettivamente sostieni sono più elevati di quelli forfettariamente riconosciuti tramite il coefficiente di redditività (86% per il Codice ATECO 68.20.01; 40% per il Codice ATECO 55.20.51);
  • Hai elevate deduzioni e detrazioni Irpef (per spese di ristrutturazione, interessi sul mutuo, familiari a carico, etc.) e non hai altri redditi Irpef (lavoro dipendente, pensione) sui cui poterle utilizzare.

Per approfondire l’argomento: Regime forfettario conviene?.

Affittare con Airbnb tasse: conclusione

Come abbiamo potuto analizzare in questo articolo, non è sempre facile distinguere tra un’attività di semplice locazione turistica, soggetta a Redditi fondiari, e un’attività imprenditoriale, che comporta l’obbligo di apertura della Partita Iva se svolta abitualmente.

Per evitare di incorrere in un accertamento dell’Agenzia delle Entrate, dunque, se:

  • l’attività di mera locazione è effettuata in modo abituale e con organizzazione di mezzi;
  • oppure l’attività ricettiva (Bed and breakfast, case vacanze, affittacamere) è svolta in modo abituale,

è necessario esercitare l’attività con l’apertura della Partita Iva.

QUAL È IL REGIME FISCALE PIÙ CONVENIENTE?

Oltre ad essere necessario per evitare di incorrere in sanzioni, tale scelta potrebbe addirittura essere conveniente in quanto permette di ridurre il carico fiscale, aderendo al Regime forfettario.

Il Regime forfettario, infatti, tralasciando le semplificazioni contabili, dal punto di vista fiscale è quasi sempre (tranne eventualmente nei due casi visti nel paragrafo precedente) più conveniente del Regime ordinario per i soggetti imprenditori.

Ma risulta più conveniente anche rispetto ai soggetti non imprenditori che applicano la Cedolare secca (al 21%), dato che l’aliquota al 5% o al 15% è inferiore, inoltre la Cedolare secca è applicata al 100% del canone di locazione indicato nel contratto, mentre il Regime forfettario, tramite il coefficiente di redditività, permette di ridurre il Reddito imponibile delle spese forfettarie.

Per approfondire l’argomento: Regime forfettario per chi affitta con Airbnb.

Se hai bisogno di ulteriori informazioni riguardanti il Regime forfettario o la Flat Tax 2020, puoi richiedere assistenza ai nostri esperti.

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