Affittare con Airbnb tassePrelevamento di denaro da un soggetto che abbia deciso di usufruire di un determinato servizio. Il contribuente può decidere di non essere soggetto al pagamento della tassa,...
Sono sempre più numerose le persone che decidono di mettere in affitto per brevi periodi i propri appartamenti attraverso portali online quali Airbnb.
Ad oggi, come si legge sul sito internet di Airbnb, sono 2,9 milioni i proprietari di case che utilizzano Airbnb, per un ammontare di soggiorni medi per notte pari a 800.000.
Ma quali sono le possibili tasse da pagare se decidi di affittare con Airbnb?
In questo articolo cerchiamo dunque di fare chiarezza su quali sono le tasse da pagare sugli affitti brevi.
Le diverse tipologie di attività per chi affitta con Airbnb
Per quanto riguarda gli affitti di breve durata, dal punto di vista contrattuale è possibile effettuare un’importante distinzione tra:
- LocazioneContratto con cui il locatore dà in godimento al conduttore (locatario) un bene in cambio di un corrispettivo periodico, detto canone.: si tratta delle locazioni turistiche (o pure) e delle locazioni con contratti transitori, ossia di attività di mera locazione dell’immobile senza servizi alla persona o di tipo alberghiero;
- Attività ricettive extra-alberghiere: si tratta di Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere.
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Inizia GratisQUAL È LA PRINCIPALE DIFFERENZA TRA LE DUE TIPOLOGIE DI ATTIVITÀ?
Mentre l’attività di mera locazione è disciplinata dalle regole del Codice CivileIl Codice Civile è una raccolta di quasi 3.000 articoli che regolano la materia del diritto civile. Esso è entrato in vigore nel 1942 ed è la... in tema di locazione, le attività ricettive extra-alberghiere sono disciplinate dalle leggi regionali e comunali.
Ogni diversa tipologia contrattuale, come disciplinata dal Codice Civile o dalle leggi regionali, prevede quindi particolari adempimenti amministrativi a cui i proprietari devono sottostare per quanto riguarda il rilascio delle autorizzazioni, la gestione delle attività, etc..
NB: La normativa amministrativa, in ogni caso, è da tenere ben distinta dalla normativa fiscale, la quale prevede regole proprie e disciplinate dal Testo unico delle imposte sui redditi (TUIRE' il Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il Dpr n. 917/1986.), come vedremo nei prossimi paragrafi.
I possibili Regimi fiscali per chi affitta con Airbnb
Come abbiamo già accennato, più che la tipologia contrattuale con la quale viene svolta l’attività di affitto, ciò che è importante ai fini fiscali è valutare in quale delle categorie reddituali previste dal TUIR ricade l’attività che concretamente svolgi.
Le possibili categorie reddituali in cui può ricadere l’attività di affitto sono:
- Redditi fondiariE’ una delle sei categorie in cui sono classificati i redditi. Comprende i redditi da terreni (agrario e dominicale) e i redditi da fabbricati.: nel caso di mera locazione immobiliare, senza servizi aggiuntivi (con possibilità di scelta tra Regime ordinarioRegime fiscale ma che prevede l’adempimento di tutti gli obblighi previsti dalla legge. Si differenzia dai regimi agevolati che consentono l’applicazione di vantaggi sia a livello contabile... IrpefL’imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, il presupposto che fa sorgere l’obbligazione tributaria è rappresentato dalla percezione di una delle 6 categorie di reddito elencate all’interno del... e Cedolare seccaLa cedolare secca è un Regime che può essere scelto per i contratti di affitto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale...);
- Redditi diversiÈ una delle sei categorie in cui sono classificati i redditi. Ha carattere eterogeneo e comprende tutta una serie di proventi "se non costituiscono redditi di capitale...: nel caso di attività commerciale svolta occasionalmente (Bed & breakfast, case vacanze e affittacamere svolte in modo non imprenditoriale);
- Redditi di impresaL’impresa è un’attività economica finalizzata alla produzione/distribuzione di beni o servizi. L’impresa è l’attività svolta dall’imprenditore. Perché si possa parlare di attività d’impresa, questa attività deve presentare...: nel caso di attività commerciale svolta in modo abituale e professionale (Bed & breakfast, case vacanze e affittacamere svolte in modo imprenditoriale; attività di mera locazione svolta in modo abituale e professionale), con necessità di apertura della Partita IvaCodice composto da 11 cifre che identifica precisamente una determinata impresa. La sequenza numerica è preceduta dalla sigla identificativa del Paese in cui si esercita l’attività d’impresa....
Analizziamo nei prossimi paragrafi quali sono le regole previste per ciascuna categoria di RedditoInsieme delle entrate conseguite da un soggetto in un determinato periodo di tempo - in genere coincidente con l'anno solare - a seguito dell'esercizio di un'attività, del....
Affittare con Airbnb tasse: Redditi fondiari
La mera locazione immobiliare, tra cui rientrano i contratti di locazione turistica e le locazioni con contratti transitori, è caratterizzata dall’assenza di servizi alla persona durante la permanenza degli ospiti (pulizie, colazione, cambio lenzuola, etc.).
Da tali tipologie di contratto derivano redditi fondiari da fabbricati, che permettono di scegliere di essere soggetti:
- Al Regime ordinario Irpef (con le aliquote che vanno dal 23% al 43% sulla base degli scaglioni di Reddito), prendendo come Reddito imponibileIl reddito imponibile è la base sulla quale si calcolano imposte e contributi da versare. Nel Regime Forfettario, il reddito imponibile si ottiene dall'applicazione del coefficiente di... il maggiore importo tra la rendita catastaleÈ il valore ai fini fiscali attribuito agli immobili in base alle tariffe d'estimo. Gli uffici del Territorio determinano le tariffe d'estimo tenendo conto del Comune, della... rivalutata (ossia aumentata) del 5% e il canonePagamento periodico dovuto da chi usa un bene di proprietà altrui. di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria delle spese);
- Alla Cedolare secca, ossia il Regime opzionale sostitutivo per le locazioni di immobiliTermine con il quale ci si riferisce a fabbricati e terreni. abitativi, con aliquotaImporto in percentuale su un determinato totale. Per esempio, l’aliquota dell’Iva è del 22%. L’aliquota è stabilita dalla legge, ed essa va calcolata sulla base imponibile per... Leggi fissa del 21%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bolloRappresenta un’imposta da pagare per determinati documenti, versata tramite l’acquisto della marca da bollo. L’imposta di bollo rappresenta un’imposta indiretta che va a colpire i consumi. Il... e registro relative al contratto di locazione.
N.B.: se ti avvali di portali online quali Airbnb non cambia la natura reddituale, si tratta sempre di Redditi fondiari.
N.B.: per i Redditi fondiari è previsto il criterio di competenzaModalità di imputazione di componenti positivi e negativi di reddito che individua il momento della loro tassazione in quello (nell'esercizio, nell'anno) in cui avviene la loro maturazione... e non quello di cassa, quindi bisogna dichiarare l’intero canone maturato nell’anno, indipendentemente dall’effettivo incasso.
QUALI SONO I SERVIZI ACCESSORI CHE POSSO FORNIRE SENZA CHE LA MIA ATTIVITÀ SIA CONSIDERATA COMMERCIALE?
L’articolo 4 del Decreto Legge 50/2017 ha recentemente fornito una definizione di locazioni brevi ai fini dell’applicazione della Cedolare secca, stabilendo che possono usufruire della Cedolare secca anche i contratti di locazione che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali.
Dunque, come precisato dall’Agenzia delle EntrateAgenzia pubblica italiana che si occupa della gestione delle entrate fiscali italiane. Può in qualsiasi momento svolgere controlli ed accertamenti per verificare il rispetto delle norme di... nella Circolare n. 24/E del 2017, la locazione breve può prevedere la fornitura di quei servizi strettamente connessi alla funzionalità dell’immobile, quali:
- la fornitura della biancheria;
- la pulizia dei locali;
- altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, quali la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata, etc.
L’importante è che tali servizi non siano forniti durante la permanenza dell’ospite.
Mentre sono esclusi servizi che richiedono un livello seppur minimo di organizzazione, quali:
- la fornitura della colazione;
- la somministrazione di pasti;
- la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, etc.
Se offri tali ultimi servizi, infatti, l’attività di locazione potrebbe essere considerata come attività commerciale, con la conseguenza di essere soggetta alla categoria dei Redditi diversi se svolgi l’attività in modo non abituale, o a quella dei Redditi di impresa, con obbligo di apertura della Partita IvaImposta sul Valore Aggiunto. Imposta indiretta che colpisce il consumatore finale. Attualmente è l’imposta in Italia che assicura il maggior prelievo fiscale. Questa particolare tipologia di tributo..., se svolta con abitualità.
In ogni caso, l’attività potrebbe essere ricondotta ad attività di impresa (c.d. attività di gestione immobiliare) se svolta in modo abituale e con organizzazione di mezzi (ad esempio tramite personale dipendente e collaboratori dedicati), anche in assenza di servizi accessori.
Affittare con Airbnb tasse: Redditi diversi
L’offerta di servizi accessori tipici delle attività ricettive, quali Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere, comporta l’esercizio di attività commerciale.
Se l’attività commerciale è svolta in modo occasionale, i redditi percepiti rientrano nei Redditi diversi.
L’Agenzia delle Entrate, ad esempio, con la Risoluzione n. 180/E del 1998 e la Risoluzione n. 155 del 2000, ha chiarito che è possibile svolgere l’attività di Bed and breakfast senza la necessità di apertura della Partita Iva se:
- le prestazioni sono saltuarie;
- non vi è l’utilizzo di mezzi organizzati.
Ad esempio, come stabilito nella prima Risoluzione, si ritiene che se svolgi l’attività di Bed and breakfast nella tua abitazione di residenza e in maniera saltuaria non avrai l’obbligo di apertura della Partita Iva.
I Redditi diversi, assoggettati ad Irpef (con le aliquote dal 23% al 43%), si calcolano come differenza tra i canoni di alloggio percepiti (criterio di cassaModalità di imputazione di componenti positivi e negativi di reddito che individua il momento della loro tassazione in quello (nell'esercizio, nell'anno) in cui avviene il relativo incasso...) e le spese sostenute per l’attività (utenze, spese per pulizia, spese per colazione, etc.).
Affittare con Airbnb tasse: Redditi di impresa
Se le attività di affitto sono esercitate con abitualità e organizzazione di mezzi, i proventi dell’attività rientrano invece nel Reddito di impresa.
Ciò comporta la necessità di apertura della Partita Iva, l’iscrizione alla Camera di CommercioLa Camera di Commercio è un ente autonomo di diritto pubblico che svolge funzioni di interesse generale per il sistema delle imprese nazionali. La Camera di Commercio... e alla Gestione Commercianti InpsIstituto Nazionale della Previdenza Sociale, ente a cui è affidata la gestione pensionistica italiana. Tutti i contribuenti devono obbligatoriamente esservi iscritti. L’Inps è sottoposto alla vigilanza del....
Al momento dell’apertura della Partita Iva ti sarà richiesto di indicare il Codice ATECOIl codice ATECO è un codice alfanumerico assegnato nel momento in cui si apre una Partita Iva ed è specifico per la tipologia di attività che si... Leggi previsto per l’attività che andrai a svolgere.
Nel caso di semplice locazione (senza servizi accessori) svolta come attività di gestione immobiliare, ossia con abitualità e con organizzazione di mezzi, il Codice ATECO da utilizzare è il seguente:
- 68.20.01 – Locazione immobiliare di beni propri o in leasingContratto col quale un soggetto cede a un altro il godimento di un bene contro il versamento di un canone periodico, per un determinato lasso di tempo.... (affitto).
Se invece svolgi abitualmente attività che comprendono servizi extra-alberghieri (Bed and breakfast, case vacanze e affittacamere) dovrai utilizzare il seguente Codice ATECO:
- 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence.
Come Regime fiscaleIl Regime fiscale rappresenta l’insieme di documenti e comportamenti da tenere, previsti dalla normativa, che garantiscono il rispetto delle regole fiscali. Nell’ordinamento italiano sono presenti un regime..., se hai Partita Iva potresti essere soggetto:
- Al Regime ordinario Irpef (con le aliquote che vanno dal 23% al 43%), prendendo come Reddito imponibile la differenza tra i canoni percepiti e le spese sostenute nell’esercizio dell’attività (utenze, pulizie, colazione, etc.);
- Al Regime forfettarioRegime forfettario. Il Regime forfettario è uno dei tre Regimi fiscali che puoi adottare per la tua Partita Iva in Italia. È considerato il Regime di vantaggio... Leggi, caratterizzato dall’imposta sostitutivaImposta prevista per tutti i contribuenti soggetti al Regime Forfettario. È un’unica imposta che sostituisce tutte le altre pagate nei regimi ordinari, essa ha un’aliquota del 5%... al 15% (o al 5% nei primi cinque anni di attività, rispettando alcuni requisiti) e dalla considerazione dei costi in maniera forfettaria, tramite l’applicazione di un particolare coefficiente di redditivitàIl coefficiente di redditività è un termine che appartiene al Regime Forfettario. Rappresenta la percentuale da considerare, sul fatturato totale, per calcolare il reddito imponibile. Ogni codice... Leggi ai ricaviIncassi percepiti per la cessione di beni o la prestazione di servizi, che caratterizzano l'attività d'impresa. Leggi. Per approfondire l’argomento:
Regime forfettario coefficiente di redditività
Affittare con Airbnb tasse: Regime forfettario
Il Regime forfettario è un Regime agevolatoRegime con vantaggi contabili e fiscali, al quale si può aderire se si rispettano determinati requisiti. Al momento l’unico regime agevolato presente in Italia è il Regime... riservato alle Partite Iva individuali che abbiano conseguito nell’anno precedente ricavi non superiori a 85.000 euro.
Tra i vantaggi di tale Regime, oltre al fatto che sei soggetto ad un’unica impostaL’imposta è un tributo che prevede il prelevamento coattivo di denaro ad un soggetto per il finanziamento della spesa pubblica in generale. Lo Stato impone il pagamento... Leggi sostitutiva al 15% (in alcuni casi ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività), è che puoi usufruire di numerose semplificazioni contabili e fiscali:
- Non devi applicare e non sei soggetto alla ritenuta d’acconto (tranne nel caso dei tuoi lavoratori dipendenti);
- Non applichi l’Iva nelle fatture che emetti e non sei soggetto alle comunicazioniAvvisi inviati al contribuente, emessi a seguito delle attività di controllo automatico e formale delle dichiarazioni e di liquidazione dei redditi assoggettati a tassazione separata. Iva (tuttavia non puoi detrarti l’Iva sugli acquisti);
- Sei esonerato dall’obbligo di registrare le fatture e i corrispettiviI corrispettivi sono ricavi conseguiti dai commercianti, per i quali non vi è l’obbligo di emissione fattura, a meno che questa non sia richiesta espressamente dal cliente....;
Infine, in Regime forfettario puoi usufruire della riduzione del 35% dei contributi Inps riservata agli Artigiani e Commercianti in Regime forfettario, tramite apposita richiesta all’Inps.
E per quanto riguarda la fatturazione?
Dal 1° luglio 2022 l’obbligo di fatturazione elettronica è stato esteso anche ai forfettari, che prima di allora ne erano esonerati.
Con FlexTax potrai emettere fatturaDocumento che deve essere emesso dai soggetti passivi Iva quando effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi. direttamente dalla tua area riservata, attraverso il modulo FlexInvoice: avrai, per iniziare, 100 fatture elettroniche gratuite tra attive e passive.
Attraverso FlexInvoice potrai inviare le tue fatture elettroniche al Sistema di InterscambioAbbreviato con “SdI”, è un sistema informatico che permetterà dal 1^ gennaio 2019 l’invio e la ricezione delle fatture elettroniche. Il Sistema di Interscambio è gestito dall’Agenzia... direttamente dalla tua area riservata: in esattamente due click invierai la tua fattura al Sistema di Interscambio.
Anche per quanto riguarda la fatturazione elettronica, su tutte le fatture di importo superiore a 77,47 euro dovrai inserire il bollo da 2 euro, con la differenza che non sarà più cartaceo bensì elettronico.
Non dovrai più recarti in tabaccheria ad acquistare la marca da bolloLa marca da bollo è simile a un francobollo ed è utilizzato per attestare l’avvenuto pagamento dei documenti pubblici. Sono acquistabili presso i tabaccai. Sono presenti marche... da apporre fisicamente sulla tua fattura in quanto ti sarà sufficiente inserire in fattura la dicitura che rimanda al bollo elettronico: effettuerai poi il pagamento dei bolli trimestralmente.
A riguardo potrebbe interessarti il seguente nostro articolo: Come pagare il bollo delle fatture elettroniche.
MA CONVIENE SEMPRE ADOTTARE IL REGIME FORFETTARIO?
Per valutare la convenienza del Regime forfettario rispetto al Regime ordinario dovrai prendere in considerazione due fattori, che potrebbero annullare il vantaggio di essere soggetti ad un’unica imposta sostitutiva:
- I costi che effettivamente sostieni sono più elevati di quelli forfettariamente riconosciuti tramite il coefficiente di redditività (86% per il Codice ATECO 68.20.01; 40% per il Codice ATECO 55.20.51);
- Hai elevate deduzioni e detrazioni Irpef (per spese di ristrutturazione, interessi sul mutuo, familiari a caricoFamiliari del contribuente, in possesso di redditi propri non superiori a un determinato ammontare, attualmente fissato in 2.840,51 euro, al lordo degli oneri deducibili (dal 2019, il limite..., etc.) e non hai altri redditi Irpef (lavoro dipendente, pensione) sui cui poterle utilizzare.
Per approfondire l’argomento:
Affittare con Airbnb tasse: conclusione
Come abbiamo potuto analizzare in questo articolo, non è sempre facile distinguere tra un’attività di semplice locazione turistica, soggetta a Redditi fondiari, e un’attività imprenditoriale, che comporta l’obbligo di apertura della Partita Iva se svolta abitualmente.
Per evitare di incorrere in un accertamentoAttività che, in base alla legge, l’amministrazione finanziaria esercita, entro predeterminati termini di decadenza, per il controllo della corretta applicazione delle disposizioni tributarie. L’accertamento può avere a... dell’Agenzia delle Entrate, dunque, se:
- l’attività di mera locazione è effettuata in modo abituale e con organizzazione di mezzi;
- oppure l’attività ricettiva (Bed and breakfast, case vacanze, affittacamere) è svolta in modo abituale,
è necessario esercitare l’attività con l’apertura della Partita Iva.
QUAL È IL REGIME FISCALE PIÙ CONVENIENTE?
Oltre ad essere necessario per evitare di incorrere in sanzioni, tale scelta potrebbe addirittura essere conveniente in quanto permette di ridurre il carico fiscaleImporto complessivo del prelievo fiscale cui soggiace il contribuente a seguito dell'applicazione di un tributo., aderendo al Regime forfettario.
Il Regime forfettario, infatti, tralasciando le semplificazioni contabili, dal punto di vista fiscale è quasi sempre (tranne eventualmente nei due casi visti nel paragrafo precedente) più conveniente del Regime ordinario per i soggetti imprenditori.
Ma risulta più conveniente anche rispetto ai soggetti non imprenditori che applicano la Cedolare secca (al 21%), dato che l’aliquota al 5% o al 15% è inferiore, inoltre la Cedolare secca è applicata al 100% del canone di locazione indicato nel contratto, mentre il Regime forfettario, tramite il coefficiente di redditività, permette di ridurre il Reddito imponibile delle spese forfettarieSpese che non sono state sostenute realmente ma sono il risultato di una stima, queste spese vengono addebitate all’interno della parcella di un avvocato ad esempio o... Leggi.
Per approfondire l’argomento:
Regime forfettario per chi affitta con Airbnb.
Se hai bisogno di ricevere assistenza fiscaleAttività di ausilio e supporto tributario nei confronti di contribuenti. Si distingue l'assistenza ai dipendenti per la presentazione del modello 730 (ordinario e precompilato) e l'assistenza a..., ad esempio sull’apertura della tua Partita Iva per affittare con Airbnb o sulla gestione della contabilità della tua attività autonoma, non esitare a contattare i Professionisti di FlexTax, creando il tuo Account gratuito su FlexSuite.
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