Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca?

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Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca?

Conviene di più affittare con Airbnb usufruendo della Cedolare secca o aprendo Partita Iva?

Sempre più utenti decidono di affittare le proprie case o appartamenti per brevi periodi con Airbnb e potrebbero porsi questa domanda.

La risposta è: conviene di più aprire Partita Iva, se accedi al Regime forfettario.

Vediamo allora in questo articolo quando e perchè è più conveniente affittare con Airbnb aprendo Partita Iva.

Quando si applica la Cedolare secca?

La Cedolare secca è un Regime opzionale sostitutivo del Reddito fondiario proveniente dalla locazione di immobili abitativi.

Puoi dunque usufruirne se svolgi attività di locazioni turistiche, locazioni con contratti transitori o locazioni brevi, ossia attività caratterizzate dalla mera locazione degli immobili, senza servizi alla persona o di tipo alberghiero.

La Cedolare secca è caratterizzata da un’aliquota unica del 21%, da applicare sulla totalità del canone di locazione indicato nel contratto.

In alternativa, invece, è possibile assoggettare i Redditi fondiari alle aliquote ordinarie Irpef (dal 23% al 43%), prendendo come Reddito imponibile il maggior importo tra la rendita catastale rivalutata (aumentata) del 5% e il canone di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria di spese).

Il Regime ordinario Irpef, a differenza della Cedolare secca, permette di usufruire delle ordinarie deduzioni e detrazioni Irpef (per figli a carico, spese mediche, interessi sul mutuo, spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica, etc.).

Quando si deve aprire Partita Iva?

Se invece svolgi le attività di locazione fornendo servizi accessori agli ospiti durante la loro permanenza, tali attività saranno considerate come attività commerciali, con la conseguenza di essere soggette alla categoria dei Redditi diversi per attività occasionale, se svolte in modo non abituale, oppure a quella dei Redditi di impresa, con obbligo di apertura della Partita Iva, se svolte in modo abituale.

In ogni caso, anche se non offri servizi accessori durante la permanenza degli ospiti, la tua attività potrebbe essere ricondotta ad attività di impresa (precisamente attività di gestione immobiliare), con obbligo di apertura della Partita Iva, se svolta in modo abituale e con organizzazione di mezzi (ad esempio se usufruisci di personale dipendente o collaboratori dedicati).

Per approfondire: Affittare con Airbnb tasse.

Regime forfettario per chi affitta con Airbnb

Se svolgi attività di impresa dovrai necessariamente aprire Partita Iva, iscriverti alla Camera di Commercio e alla Gestione Commercianti Inps.

Per le Partite Iva individuali dal 2019 è possibile usufruire di un Regime fiscale agevolato: il Regime forfettario.

Il Regime forfettario è un Regime fiscale che ti permette di essere soggetto ad un’unica imposta sostitutiva al 15% (o, rispettando alcuni requisiti, al 5% per i primi cinque anni di attività).

Tale imposta sostitutiva prende il posto di Irpef, addizionali regionali e comunali, eventuale Irap.

Per poter accedere al Regime devi tuttavia assicurarti di non aver conseguito nell’anno precedente ricavi superiori a 65.000 euro dalla tua attività con Partita Iva, e di non far parte di nessuna delle cause di esclusione previste dalla Normativa.

Inoltre, tale Regime permette di usufruire di numerosi vantaggi dal punto di vista contabile e fiscale, quali l’esonero dall’obbligo di fatturazione elettronica e dall’applicazione dell’Iva e dei relativi adempimenti.

Per approfondire: Regime forfettario per chi affitta con Airbnb.

Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Esempio di tassazione

Per capire se è più conveniente adottare la Cedolare secca o il Regime forfettario con Partita Iva, vediamo un esempio concreto.

Mario ha conseguito nel 2019 ricavi da affitto pari a 20.000 euro e ha sostenuto spese pari a 5.000 euro.

Ipotizziamo, inoltre, che Mario possa usufruire di 2.000 euro di deduzioni e detrazioni Irpef.

Redditi fondiariPartita Iva
Cedolare seccaRegime ordinarioRegime forfettario Regime ordinario
Ricavi20.000 euro20.000 euro20.000 euro20.000 euro
Costi5.000 euro5.000 euro5.000 euro5.000 euro
Reddito lordo20.000 euro19.000 euro (20.000 x 95%)8.000 euro (20.000 x 40%)15.000 euro (20.000 – 5.000)
Contributi Inps//1.927 euro (8.000 x 24,09%)3.614 euro (15.000 x 24,09%)
Deduzioni e detrazioni/2.000 euro/2.000 euro
Reddito netto20.000 euro17.000 euro (28.500 – 2.000)6.073 euro (8.000 – 1.927)9.386 euro (15.000 – 5.614)
Imposta4.200 euro (20.000 x 21%)4.330 euro (17.000 x 23,5% di aliquota media + 2% addizionali)910,95 euro (6.073 x 15%)1.344 euro (9.386 x 12,3% di aliquota media + 2% addizionali)
Totale imposte e contributi4.200 euro4.330 euro2.838 euro4.958 euro

Affittare con Airbnb con Partita Iva o Cedolare secca? Conclusione

Come abbiamo potuto analizzare nell’esempio al paragrafo precedente, aprire Partita Iva per le attività di affitto con Airbnb per brevi periodi conviene, accedendo al Regime forfettario.

Tuttavia, ciò che ti può spaventare sono i maggiori costi dovuti per il commercialista e gli adempimenti richiesti per l’apertura e la gestione dell’attività con Partita Iva.

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