Ospitare su Airbnb e le imposte sul reddito: le domande da farsi prima di iniziare.

Nel momento in cui decidi di ospitare le persone nella tua casa attraverso Airbnb, devi capire in quale modo dichiarare i ricavi che conseguirai e a quali obblighi sarai soggetto.

L’attività svolta su Airbnb può configurarsi come:

  • mera locazione (se l’immobile è di tua proprietà), che da origine a reddito fondiario, se sei un privato che affitta a terzi senza fornire servizi accessori non inerenti all’utilizzo residenziale dell’immobile.
  • attività commerciale che, secondo i criteri previsti dal codice civile, può configurarsi come occasionale (Redditi diversi) o abituale e continuativa (Redditi da attività con Partita Iva).

Nei prossimi paragrafi andremo a dettagliare le due situazioni.

Ospitare su Airbnb: mera locazione

L’Agenzia delle Entrate, ha chiarito che:

Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.”

Quindi, se non svolgi servizi accessori e l’immobile è di tua proprietà, puoi classificare i ricavi percepiti come Redditi fondiari e indicarli nella Dichiarazione dei Redditi nel quadro RB.


I redditi fondiari possono essere soggetti:

  • Al Regime ordinario Irpef (con le aliquote che vanno dal 23% al 43% sulla base degli scaglioni di Reddito), prendendo come Reddito imponibile il maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata (ossia aumentata) del 5% e il canone di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria delle spese);
  • Alla Cedolare secca, ossia il Regime opzionale sostitutivo per le locazioni di immobili abitativi, con aliquota fissa del 21%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo e registro relative al contratto di locazione.

NB: se ti avvali di portali online quali Airbnb non cambia la natura reddituale, si tratta sempre di Redditi fondiari .

Ospitare su Airbnb: attività commerciale

Quando affitti un immobile, si configura l’attività commerciale (e quindi non la mera locazione che puoi svolgere come privato come abbiamo visto prima) quando, oltre a servizi accessori (come utenze, wi-fi, aria condizionata, ecc.) metti a disposizione degli ospiti servizi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

E’ importante in questo caso definire se svolgi l’attività:

  • in modo occasionale (senza obbligo di Partita Iva)
  • in modo continuativo e abituale (con obbligo di Partita Iva).

Ospitare su Airbnb: attività commerciale occasionale senza Partita Iva

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 180/E del 1998 e la Risoluzione n. 155 del 2000 ) se svolgi attività commerciale in modo occasionale, e quindi le prestazioni sono saltuarie e non vi è l’utilizzo di mezzi organizzati, non devi aprire la Partita Iva.

Ad esempio, come stabilito nella prima Risoluzione, si ritiene che se svolgi l’attività di Bed and breakfast nella tua abitazione di residenza e in maniera saltuaria, non avrai l’obbligo di apertura della Partita Iva.

Ai Redditi ai redditi diversi conseguiti dall’attività commerciale occasionale, dovrai applicare il Regime Ordinario Irpef, ovvero per calcolare la tassazione, devi prendere a base i ricavi conseguiti nell’anno. Da questi, potrai dedurre le spese sostenute per l’attività e, sulla differenza, applicare l’Irpef a scaglioni.

ATTENZIONE: applicando il Regime Ordinario Irpef, i redditi percepiti dall’attività di locazione breve, faranno cumulo con eventuali altri redditi percepiti soggetti ad Irpef (come ad esempio reddito di lavoro dipendente, pensione, ecc.).

Un esempio in parole semplici: se hai un reddito di lavoro dipendente di 28.000 euro, lo stesso in pratica “occupa” i primi 2 scaglioni, quindi la % Irpef da applicare al reddito derivante dalle locazioni su Airbnb sarà del 38%.

La Cedolare Secca, ai redditi diversi, può essere applicata unicamente dai sublocatori e dai comodatari dell’immobile che effettuino attività di mera locazione (gli stessi infatti non potranno indicare il reddito nel quadro RB in quanto non deriva da immobili di proprietà). La cedolare secca è un Regime fiscale opzionale, la tassazione è molto semplice: applichi il 21% di imposta sul 100% del canone percepito. In questo caso, la cedolare Secca “sostituisce” l’Irpef e, quindi, i redditi assoggettati a tale imposta non faranno cumulo con eventuali altri redditi soggetti ad Irpef da te percepiti. Se opti per la cedolare secca non potrai dedurre nessuna spesa per determinare l’imponibile sul quale calcolare l’imposta. La cedolare secca si applica infatti sempre sul totale lordo del canone di locazione percepito.

Ospitare su Airbnb: attività commerciale abituale e continuativa con Partita Iva

Se, invece, svolgi l’attività commerciale in modo abituale e continuativo nel tempo, hai l’obbligo di apertura della Partita Iva.

I Regimi fiscali che puoi applicare alla tua Partita Iva sono due:

  • Il Regime forfettario che prevede la sussistenza di alcuni requisiti e il rispetto di determinate cause di esclusione
  • Il Regime Ordinario (con contabilità semplificata) che si applica nel momento in cui non hai i requisiti per applicare il forfettario o se non ritieni lo stesso conveniente per la tua situazione personale

Caratteristiche comuni ai due Regimi fiscali

Nonostante siano due Regimi fiscali diversi tra di loro, sia che tu applichi il Regime forfettario, sia che tu applichi il Regime Ordinario, ci sono alcuni fattori comuni.

Indipendentemente dal Regime fiscale applicato, quando apri la Partita Iva per l’attività di Affittacamere, devi scegliere il Codice Ateco:

  • 20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence

Che comprende:

– fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze
– cottage senza servizi di pulizia

È obbligatoria l’iscrizione in Camera di Commercio (che comporta il pagamento dei diritti annuali per circa € 53 all’anno), con presentazione della SCIA al tuo Comune, nella quale dovranno essere forniti tutti i dati degli immobili utilizzati per la tua attività, dovrai indicare se sono di tua proprietà o la motivazione per la quale li possiedi (affitto, comodato d’uso, usufrutto ecc.  – puoi approfondire leggendo questo articolo sui passaggi per aprire un Partita Iva per affittare con Airbnb)

È obbligatoria l’iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti Inps, alla quale si devono versare i contributi.

Per l’attività di affittacamere con Codice Ateco 55.20.51 non devi versare i contributi fissi Inps, quindi la contribuzione sarà dovuta sul reddito effettivamente prodotto per il 24,09%.

Pertanto, se non incasserai nulla non verserai alcun contributo.

Solo se applichi il Regime forfettario hai la possibilità di chiedere la riduzione del 35% sui contributi da versare (puoi approfondire in quest’articolo dedicato alla riduzione dei contributi per artigiani e commercianti), quindi la tua aliquota contributiva ridotta sarà pari a circa il 15,66%.

Caratteristiche del Regime forfettario

Nel Regime forfettario, il reddito imponibile viene calcolato applicando il coefficiente di redditività agli incassi conseguiti nell’anno. Il coefficiente di redditività per il Codice Ateco 55.20.51 (attività di affittacamere) è del 40%, ovvero solo il 40% dei tuoi incassi sarà soggetto ad imposta e contributi mentre il 60% sarà considerato il costo forfettariamente sostenuto per lo svolgimento dell’attività (non saranno mai considerati i costi effettivamente sostenuti, si applicherà unicamente l’abbattimento del 60% ai ricavi conseguiti).

N.B.: non potrai portare in deduzione/detrazione nessuna altra tipologia di spesa (spese immobile, spese personali, ecc.) oltre ai contributi obbligatori versati nell’anno di riferimento (principio di cassa) (per approfondimenti: Regime Forfettario quali spese deducibili).

Sul Reddito imponibile così ottenuto dovrai versare:

  • Un’unica imposta detta “sostitutiva” del 15%, riducibile al 5% se rispetti tutte le condizioni richieste (per approfondimenti Regime Forfettario al 5%), calcolata sul 40% degli incassi
  • I contributi obbligatori che, come abbiamo visto nel precedente paragrafo, sono il 24,09% o il 15,66% se si richiede la riduzione del 35%, calcolati sul 40% degli incassi
  • Diritto camerale di circa € 50 annuali

Inoltre, il Regime forfettario:

  • non è soggetto all’obbligo di fattura elettronica
  • non è un Regime soggetto Iva, non dovrai quindi applicarla in fattura (ma dovrai comunque pagare sempre l’Iva sui tuoi acquisti) ma dovrai assolvere l’imposta di bollo per le fatture di importo superiore ai 77,47 euro ( per approfondire: imposta di bollo in fattura)

Esempio Regime forfettario

Ricavi: € 10.000

Costi effettivamente sostenuti: € 6.000 (dato irrilevante perché si applica il coefficiente di redditività)

Coefficiente di redditività: 40%

Imponibile su cui calcolare le imposte e i contributi: € 4.000 (10.000 x 40%)

Imposta sostitutiva 15% (ipotizziamo senza riduzione al 5%): € 600 (4.000 x 15%)

Contributi (ipotizziamo senza riduzione del 35%): € 963,60 (4.000 x 24,09%)

Totale imposta + contributi: € 1.563,60

N.B.: In sede di Dichiarazione dei Redditi, oltre ai saldi per l’anno precedente, ti verrà richiesto di versare anche gli acconti per l’anno in corso. Quando farai la Dichiarazione dei redditi per il primo anno di attività, ti troverai nella situazione di essere soggetto quasi ad una “doppia tassazione” perché dovrai versare tutti i saldi dell’anno precedente e tutti gli acconti dell’anno in corso.

Caratteristiche del Regime Ordinario

Nel Regime ordinario, il reddito imponibile viene calcolato attraverso la sottrazione dei costi effettivamente sostenuti per lo svolgimento dell’attività ai ricavi conseguiti.

Essendo che il tuo reddito sarà soggetto ad Irpef, avrai la possibilità di portare in deduzione/detrazione tutte le spese che hai effettivamente sostenuto per lo svolgimento dell’attività (le spese potranno avere limitazioni soggettive alla deduzione). Sul reddito applicherai l’Irpef, per questo motivo potrai in detrazione/deduzione anche eventuali spese personali (interessi passivi mutuo, spese mediche, ecc.), fino a capienza dell’Irpef calcolata.

Sul Reddito imponibile così ottenuto (ricavi – costi) dovrai versare:

  • L’Irpef secondo il tradizionale metodo a scaglioni
  • Addizionali regionali e comunali
  • I contributi obbligatori che, come abbiamo visto nel precedente paragrafo, sono il 24,09% senza alcuna possibilità di riduzione
  • Diritto camerale di circa € 50 annuali

Inoltre, il Regime Ordinario:

  • è soggetto all’obbligo di fattura elettronica
  • è un Regime soggetto Iva, dovrai quindi applicarla in fattura ed effettuare le dichiarazioni Iva trimestrali
  • Il reddito conseguito cumula con altri eventuali redditi soggetti Irpef che percepisci (lavoro dipendente, pensione, ecc.), quindi potresti dover considerare l’aliquota degli scaglioni più alti rispetto all’ammontare del reddito derivante dall’attività di affittacamere.

Esempio Regime Ordinario

Ricavi: € 10.000

Costi effettivamente sostenuti: € 6.000 ( costi considerati pari a quelli che risulterebbero per il forfettario con l’applicazione del coefficiente al 40%, ovviamente potranno variare in base ai costi effettivamente sostenuti)

Imponibile su cui calcolare le imposte e i contributi: € 4.000 (10.000 – 6.000)

Irpef a scaglioni (ipotizzando che l’attività di locazione sia l’unico reddito soggetto ad Irpef che percepisci): € 920 (4.000 x 23%)

Addizionali Regionali e Comunali: € 80 (4.000 x 2% in media)

Contributi: € 963,60 (4.000 x 24,09%)

Totale imposta + contributi: € 1.963,60

N.B.: In sede di Dichiarazione dei Redditi, oltre ai saldi per l’anno precedente, ti verrà richiesto di versare anche gli acconti per l’anno in corso. Quando farai la Dichiarazione dei redditi per il primo anno di attività, ti troverai nella situazione di essere soggetto quasi ad una “doppia tassazione” perché dovrai versare tutti i saldi dell’anno precedente e tutti gli acconti dell’anno in corso.

Ospitare su Airbnb e le imposte sul reddito: qual è il Regime fiscale ideale?

Ci sono alcune riflessioni che si possono fare sui Regimi fiscali di cui abbiamo parlato in questo articolo.

Sia il Regime fiscale Forfettario che la cedolare secca sono due Regimi soggetti ad imposta sostitutiva.

Il loro principale vantaggio è quello di non fare cumulo con altri redditi e questo potrebbe rappresentare un’ottima soluzione per chi ha già altri redditi assoggettati ad Irpef.

Entrambi però hanno anche lo svantaggio di non generare imposte che permettano la deduzione/detrazione di carichi familiari e spese personali (spese mediche, assicurazioni sulla vita, interessi passivi mutuo ecc.).

In conclusione, non esiste una risposta universale su quale sia il Regime fiscale ideale. Devi attentamente analizzare la tua situazione e, in base alla stessa, effettuare la scelta in base alle caratteristiche specifiche dell’attività da te svolta.

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