Ospitare su Airbnb e le imposte sul reddito: le domande da farsi prima di iniziare.

Nel momento in cui decidi di ospitare le persone nella tua casa attraverso Airbnb, devi capire in quale modo dichiarare i ricaviIncassi percepiti per la cessione di beni o la prestazione di servizi, che caratterizzano l'attività d'impresa. Leggi che conseguirai e a quali obblighi sarai soggetto.

L’attività svolta su Airbnb può configurarsi come:

• mera locazioneContratto con cui il locatore dà in godimento al conduttore (locatario) un bene in cambio di un corrispettivo periodico, detto canone. (se l’immobile è di tua proprietà), che da origine a redditoInsieme delle entrate conseguite da un soggetto in un determinato periodo di tempo - in genere coincidente con l'anno solare - a seguito dell'esercizio di un'attività, del... fondiario, se sei un privato che affitta a terzi senza fornire servizi accessori non inerenti all’utilizzo residenziale dell’immobile;
• attività commerciale che, secondo i criteri previsti dal codice civileIl Codice Civile è una raccolta di quasi 3.000 articoli che regolano la materia del diritto civile. Esso è entrato in vigore nel 1942 ed è la..., può configurarsi come occasionale (Redditi diversiÈ una delle sei categorie in cui sono classificati i redditi. Ha carattere eterogeneo e comprende tutta una serie di proventi "se non costituiscono redditi di capitale...) o abituale e continuativa (Redditi da attività con Partita IvaCodice composto da 11 cifre che identifica precisamente una determinata impresa. La sequenza numerica è preceduta dalla sigla identificativa del Paese in cui si esercita l’attività d’impresa...).

Nei prossimi paragrafi andremo a dettagliare le due situazioni.

Ospitare su Airbnb: mera locazione

L’Agenzia delle EntrateAgenzia pubblica italiana che si occupa della gestione delle entrate fiscali italiane. Può in qualsiasi momento svolgere controlli ed accertamenti per verificare il rispetto delle norme di..., ha chiarito che:

“Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata. La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.”

Quindi, se non svolgi servizi accessori e l’immobile è di tua proprietà, puoi classificare i ricavi percepiti come Redditi fondiariE’ una delle sei categorie in cui sono classificati i redditi. Comprende i redditi da terreni (agrario e dominicale) e i redditi da fabbricati. e indicarli nella Dichiarazione dei RedditiLa Dichiarazione dei redditi è il documento attraverso il quale i soggetti contribuenti comunicano all'ente fiscale il proprio reddito sul quale si andrà a calcolare l’imposta dovuta.... nel quadro RB.

I redditi fondiari possono essere soggetti:

• Al Regime ordinarioRegime fiscale ma che prevede l’adempimento di tutti gli obblighi previsti dalla legge. Si differenzia dai regimi agevolati che consentono l’applicazione di vantaggi sia a livello contabile... IrpefL’imposta sul Reddito delle Persone Fisiche, il presupposto che fa sorgere l’obbligazione tributaria è rappresentato dalla percezione di una delle 6 categorie di reddito elencate all’interno del... (con le aliquote che vanno dal 23% al 43% sulla base degli scaglioni di Reddito), prendendo come Reddito imponibileIl reddito imponibile è la base sulla quale si calcolano imposte e contributi da versare. Nel Regime Forfettario, il reddito imponibile si ottiene dall'applicazione del coefficiente di... il maggiore importo tra la rendita catastaleÈ il valore ai fini fiscali attribuito agli immobili in base alle tariffe d'estimo. Gli uffici del Territorio determinano le tariffe d'estimo tenendo conto del Comune, della... rivalutata (ossia aumentata) del 5% e il canonePagamento periodico dovuto da chi usa un bene di proprietà altrui. di locazione percepito ridotto del 5% (come riduzione forfettaria delle spese);
• Alla Cedolare seccaLa cedolare secca è un Regime che può essere scelto per i contratti di affitto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale..., ossia il Regime opzionale sostitutivo per le locazioni di immobiliTermine con il quale ci si riferisce a fabbricati e terreni. abitativi, con aliquotaImporto in percentuale su un determinato totale. Per esempio, l’aliquota dell’Iva è del 22%. L’aliquota è stabilita dalla legge, ed essa va calcolata sulla base imponibile per... Leggi fissa del 21%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bolloRappresenta un’imposta da pagare per determinati documenti, versata tramite l’acquisto della marca da bollo. L’imposta di bollo rappresenta un’imposta indiretta che va a colpire i consumi. Il... e registro relative al contratto di locazione.

N.B.: se ti avvali di portali online quali Airbnb non cambia la natura reddituale, si tratta sempre di Redditi fondiari.

Ospitare su Airbnb: attività commerciale

Quando affitti un immobile, si configura l’attività commerciale (e quindi non la mera locazione che puoi svolgere come privato come abbiamo visto prima) quando, oltre a servizi accessori (come utenze, wi-fi, aria condizionata, ecc.) metti a disposizione degli ospiti servizi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti.

E’ importante in questo caso definire se svolgi l’attività:

• in modo occasionale (senza obbligo di Partita IvaImposta sul Valore Aggiunto. Imposta indiretta che colpisce il consumatore finale. Attualmente è l’imposta in Italia che assicura il maggior prelievo fiscale. Questa particolare tipologia di tributo...)
• in modo continuativo e abituale (con obbligo di Partita Iva)

Ospitare su Airbnb: attività commerciale occasionale senza Partita Iva

Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 180/E del 1998 e la Risoluzione n. 155 del 2000, se svolgi attività commerciale in modo occasionale, e quindi le prestazioni sono saltuarie e non vi è l’utilizzo di mezzi organizzati, non devi aprire la Partita Iva.

Ad esempio, come stabilito nella prima Risoluzione, si ritiene che se svolgi l’attività di Bed and breakfast nella tua abitazione di residenza e in maniera saltuaria, non avrai l’obbligo di apertura della Partita Iva.

Ai Redditi diversi conseguiti dall’attività commerciale occasionale dovrai applicare il Regime Ordinario Irpef, ovvero per calcolare la tassazione devi prendere a base i ricavi conseguiti nell’anno. Da questi, potrai dedurre le spese sostenute per l’attività e, sulla differenza, applicare l’Irpef a scaglioni.

ATTENZIONE: applicando il Regime Ordinario Irpef, i redditi percepiti dall’attività di locazione breve faranno cumulo con eventuali altri redditi percepiti soggetti ad Irpef (come ad esempio reddito di lavoro dipendente, pensione, ecc.).

Un esempio in parole semplici: se hai un reddito di lavoro dipendente di 28.000 euro, lo stesso in pratica “occupa” i primi 2 scaglioni, quindi la percentuale Irpef da applicare al reddito derivante dalle locazioni su Airbnb sarà del 38%.

La Cedolare Secca, ai redditi diversi, può essere applicata unicamente dai sublocatori e dai comodatari dell’immobile che effettuino attività di mera locazione (gli stessi infatti non potranno indicare il reddito nel quadro RB in quanto non deriva da immobili di proprietà).

La cedolare secca è un Regime fiscaleIl Regime fiscale rappresenta l’insieme di documenti e comportamenti da tenere, previsti dalla normativa, che garantiscono il rispetto delle regole fiscali. Nell’ordinamento italiano sono presenti un regime... opzionale la cui tassazione è molto semplice: applichi il 21% di impostaL’imposta è un tributo che prevede il prelevamento coattivo di denaro ad un soggetto per il finanziamento della spesa pubblica in generale. Lo Stato impone il pagamento... Leggi sul 100% del canone percepito. In questo caso, la cedolare Secca “sostituisce” l’Irpef e, quindi, i redditi assoggettati a tale imposta non faranno cumulo con eventuali altri redditi soggetti ad Irpef da te percepiti.

Se opti per la cedolare secca non potrai dedurre nessuna spesa per determinare l’imponibile sul quale calcolare l’imposta. La cedolare secca si applica infatti sempre sul totale lordo del canone di locazione percepito.

Ospitare su Airbnb: attività commerciale abituale e continuativa con Partita Iva

Se, invece, svolgi l’attività commerciale in modo abituale e continuativo nel tempo, hai l’obbligo di apertura della Partita Iva.

I Regimi fiscali che puoi applicare alla tua Partita Iva sono due:

• Il Regime forfettario che prevede la sussistenza di alcuni requisiti e il rispetto di determinate cause di esclusione
• Il Regime Ordinario (con contabilità semplificata) che si applica nel momento in cui non hai i requisiti per applicare il forfettario o se non ritieni lo stesso conveniente per la tua situazione personale

Caratteristiche comuni ai due Regimi fiscali

Nonostante siano due Regimi fiscali diversi tra di loro, sia che tu applichi il Regime forfettarioRegime forfettario. Il Regime forfettario è uno dei tre Regimi fiscali che puoi adottare per la tua Partita Iva in Italia. È considerato il Regime di vantaggio... Leggi, sia che tu applichi il Regime Ordinario, ci sono alcuni fattori comuni.

Indipendentemente dal Regime fiscale applicato, quando apri la Partita Iva per l’attività di Affittacamere, devi scegliere il Codice AtecoIl codice ATECO è un codice alfanumerico assegnato nel momento in cui si apre una Partita Iva ed è specifico per la tipologia di attività che si... Leggi:

• 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence

Che comprende:

– fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze
– cottage senza servizi di pulizia

È obbligatoria l’iscrizione in Camera di CommercioLa Camera di Commercio è un ente autonomo di diritto pubblico che svolge funzioni di interesse generale per il sistema delle imprese nazionali. La Camera di Commercio... (che comporta il pagamento dei diritti annuali per circa € 53 all’anno), con presentazione della SCIAScia sta per Segnalazione certificata di inizio attività. E' un documento che deve essere presentato da tutte le attività economiche soggette a verifica al tuo Comune, nella quale dovranno essere forniti tutti i dati degli immobili utilizzati per la tua attività e dovrai indicare se sono di tua proprietà o la motivazione per la quale li possiedi (affitto, comodato d’uso, usufruttoCon la definizione di usufrutto, ci si rivolge ad un bene di cui un soggetto ha un diritto reale di godimento, ma non la proprietà dello stesso.... Leggi ecc.  – puoi approfondire leggendo questo articolo sui passaggi per aprire un Partita Iva per affittare con Airbnb).

È obbligatoria inoltre l’iscrizione alla Gestione Artigiani e Commercianti InpsIstituto Nazionale della Previdenza Sociale, ente a cui è affidata la gestione pensionistica italiana. Tutti i contribuenti devono obbligatoriamente esservi iscritti. L’Inps è sottoposto alla vigilanza del..., alla quale si devono versare i contributiI contributi, come suggerisce il nome, sono una tipologia di tributo che viene richiesto obbligatoriamente al soggetto contribuente da parte della Pubblica Amministrazione.  Quindi i contributi sono....

Per l’attività di affittacamere con Codice Ateco 55.20.51 non devi versare i contributi fissi Inps, quindi la contribuzione sarà dovuta sul reddito effettivamente prodotto per il 24,09%.

Pertanto, se non incasserai nulla non verserai alcun contributo.

Solo se applichi il Regime forfettario hai la possibilità di chiedere la riduzione del 35% sui contributi da versare (puoi approfondire in quest’articolo dedicato alla riduzione dei contributi per artigiani e commercianti), quindi la tua aliquota contributiva ridotta sarà pari a circa il 15,66%.

Caratteristiche del Regime forfettario

Nel Regime forfettario, il reddito imponibile viene calcolato applicando il coefficiente di redditività agli incassi conseguiti nell’anno.

Il coefficiente di redditivitàIl coefficiente di redditività è un termine che appartiene al Regime Forfettario. Rappresenta la percentuale da considerare, sul fatturato totale, per calcolare il reddito imponibile. Ogni codice... Leggi per il Codice Ateco 55.20.51 (attività di affittacamere) è del 40%, ovvero solo il 40% dei tuoi incassi sarà soggetto ad imposta e contributi mentre il 60% sarà considerato il costo forfettariamente sostenuto per lo svolgimento dell’attività (non saranno mai considerati i costi effettivamente sostenuti, si applicherà unicamente l’abbattimento del 60% ai ricavi conseguiti).

N.B.: non potrai portare in deduzioneLa deduzione rappresenta l’importo che si può sottrarre dal reddito imponibile dal quale si calcola l’imposta dovuta. Per esempio se il reddito imponibile di un soggetto contribuente.../detrazione nessuna altra tipologia di spesa (spese immobile, spese personali, ecc.) oltre ai contributi obbligatori versati nell’anno di riferimento (principio di cassa). Per approfondimenti: Regime Forfettario quali spese deducibili.

Sul Reddito imponibile così ottenuto dovrai versare:

• Un’unica imposta detta “sostitutiva” del 15%, riducibile al 5% se rispetti tutte le condizioni richieste (per approfondimenti Regime Forfettario al 5%), calcolata sul 40% degli incassi;
• I contributi obbligatori che, come abbiamo visto nel precedente paragrafo, sono del 24,09% o del 15,66% se si richiede la riduzione del 35%, calcolati sul 40% degli incassi;
• Diritto cameraleIl diritto camerale è una quota annuale di tributo che devono versare tutti i soggetti titolari di impresa iscritti in Camera di Commercio. La quota di diritto... di circa € 50 annuali.

Inoltre, il Regime forfettario:

• non è soggetto all’obbligo di fattura elettronicaLa fattura elettronica si differenzia da una fattura cartacea, in generale, solo per due aspetti: • va necessariamente redatta utilizzando un pc, un tablet o uno smartphone;...
• non è un Regime soggetto Iva, non dovrai quindi applicarla in fatturaDocumento che deve essere emesso dai soggetti passivi Iva quando effettuano cessioni di beni o prestazioni di servizi. (ma dovrai comunque pagare sempre l’Iva sui tuoi acquisti) ma dovrai assolvere l’imposta di bollo per le fatture di importo superiore ai 77,47 euro ( per approfondire: imposta di bollo in fattura)

Esempio Regime forfettario

Ricavi: € 10.000

Costi effettivamente sostenuti: € 6.000 (dato irrilevante perché si applica il coefficiente di redditività)

Coefficiente di redditività: 40%

Imponibile su cui calcolare le imposte e i contributi: € 4.000 (10.000 x 40%)

Imposta sostitutivaImposta prevista per tutti i contribuenti soggetti al Regime Forfettario. È un’unica imposta che sostituisce tutte le altre pagate nei regimi ordinari, essa ha un’aliquota del 5%... 15% (ipotizziamo senza riduzione al 5%): € 600 (4.000 x 15%)

Contributi (ipotizziamo senza riduzione del 35%): € 963,60 (4.000 x 24,09%)

Totale imposta + contributi: € 1.563,60

N.B.: In sede di Dichiarazione dei Redditi, oltre ai saldi per l’anno precedente, ti verrà richiesto di versare anche gli acconti per l’anno in corso. Quando farai la Dichiarazione dei redditi per il primo anno di attività, ti troverai nella situazione di essere soggetto quasi ad una “doppia tassazione” perché dovrai versare tutti i saldi dell’anno precedente e tutti gli acconti dell’anno in corso.

Caratteristiche del Regime Ordinario

Nel Regime ordinario, il reddito imponibile viene calcolato attraverso la sottrazione dei costi effettivamente sostenuti per lo svolgimento dell’attività ai ricavi conseguiti.

Essendo che il tuo reddito sarà soggetto ad Irpef, avrai la possibilità di portare in deduzione/detrazione tutte le spese che hai effettivamente sostenuto per lo svolgimento dell’attività (le spese potranno avere limitazioni soggettive alla deduzione).

Sul reddito applicherai l’Irpef e per questo motivo potrai in detrazioneImporto che si può sottrarre dalla tassazione dovuta. Per esempio se si devono versare 100 euro di tasse e si hanno spese detraibili di 10, l’imposta finale.../deduzione anche eventuali spese personali (interessi passiviCosto del denaro preso a prestito. mutuo, spese mediche, ecc.), fino a capienzaPossibilità di sfruttare una detrazione d'imposta. Nell'ambito delle imposte sui redditi, infatti, una detrazione può abbattere l'imposta dovuta nei limiti di quest'ultima (ad esempio, se l'imposta lorda... dell’Irpef calcolata.

Sul Reddito imponibile così ottenuto (ricavi – costi) dovrai versare:

• L’Irpef secondo il tradizionale metodo a scaglioni
• Addizionali regionali e comunali
• I contributi obbligatori che, come abbiamo visto nel precedente paragrafo, sono il 24,09% senza alcuna possibilità di riduzione
• Diritto camerale di circa € 50 annuali

Inoltre, il Regime Ordinario:

• è soggetto all’obbligo di fattura elettronica
• è un Regime soggetto Iva, dovrai quindi applicarla in fattura ed effettuare le dichiarazioni Iva trimestrali
• il reddito conseguito cumula con altri eventuali redditi soggetti Irpef che percepisci (lavoro dipendente, pensione, ecc.), quindi potresti dover considerare l’aliquota degli scaglioni più alti rispetto all’ammontare del reddito derivante dall’attività di affittacamere

Esempio Regime Ordinario

Ricavi: € 10.000

Costi effettivamente sostenuti: € 6.000 ( costi considerati pari a quelli che risulterebbero per il forfettario con l’applicazione del coefficiente al 40%, ovviamente potranno variare in base ai costi effettivamente sostenuti)

Imponibile su cui calcolare le imposte e i contributi: € 4.000 (10.000 – 6.000)

Irpef a scaglioni (ipotizzando che l’attività di locazione sia l’unico reddito soggetto ad Irpef che percepisci): € 920 (4.000 x 23%)

Addizionali RegionaliL’addizionale regionale è una quota tributaria aggiuntiva all'IRPEF, dovuta alla Regione in cui il contribuente ha la residenza. Ogni Regione può individuare una propria aliquota, rispettando i... e Comunali: € 80 (4.000 x 2% in media)

Contributi: € 963,60 (4.000 x 24,09%)

Totale imposta + contributi: € 1.963,60

N.B.: In sede di Dichiarazione dei Redditi, oltre ai saldi per l’anno precedente, ti verrà richiesto di versare anche gli acconti per l’anno in corso. Quando farai la Dichiarazione dei redditi per il primo anno di attività, ti troverai nella situazione di essere soggetto quasi ad una “doppia tassazione” perché dovrai versare tutti i saldi dell’anno precedente e tutti gli acconti dell’anno in corso.

Ospitare su Airbnb e le imposte sul reddito: qual è il Regime fiscale ideale?

Ci sono alcune riflessioni che si possono fare sui Regimi fiscali di cui abbiamo parlato in questo articolo.

Sia il Regime fiscale Forfettario che la cedolare secca sono due Regimi soggetti ad imposta sostitutiva.

Il loro principale vantaggio è quello di non fare cumulo con altri redditi e questo potrebbe rappresentare un’ottima soluzione per chi ha già altri redditi assoggettati ad Irpef.

Entrambi però hanno anche lo svantaggio di non generare imposte che permettano la deduzione/detrazione di carichi familiariI carichi familiari sono detrazioni previste per i contribuenti che hanno a carico coniuge, figli o altri familiari che percepiscono un reddito minore di quello determinato dalla... e spese personali (spese mediche, assicurazioni sulla vita, interessi passivi mutuo ecc.).

In conclusione, non esiste una risposta universale su quale sia il Regime fiscale ideale. Devi attentamente analizzare la tua situazione e, in base alla stessa, effettuare la scelta in base alle caratteristiche specifiche dell’attività da te svolta.

Se hai bisogno di ricevere assistenza fiscaleAttività di ausilio e supporto tributario nei confronti di contribuenti. Si distingue l'assistenza ai dipendenti per la presentazione del modello 730 (ordinario e precompilato) e l'assistenza a..., ad esempio sull’apertura della tua Partita Iva per affittare con Airbnb o sulla gestione della contabilità della tua attività autonoma, non esitare a contattare i Professionisti di FlexTax, creando il tuo Account gratuito su FlexSuite.

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