L’IVA sulle commissioni di Airbnb

L’Iva sulle commissioni di Airbnb: fattori da valutare.

La necessità di pagare l’Iva sulle commissioni pagate ad Airbnb, dipende da due fattori principali:

  • Iscrizione al Vies;
  • Regime fiscale applicato alla propria attività con Partita Iva

Iscrizione al Vies

In merito all’iscrizione al Vies, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che:

“Per poter effettuare operazioni intracomunitarie, i soggetti Iva devono essere inclusi nell’archivio Vies (VAT information exchange system). L’opzione per effettuare queste operazioni può essere espressa direttamente nella dichiarazione di inizio attività oppure, successivamente, telematicamente, in modalità diretta o tramite i soggetti incaricati di cui ai commi 2-bis e 3 dell’articolo 3 del Dpr 322/1998. In ogni caso, i contribuenti possono in qualsiasi momento comunicare la volontà di retrocedere dall’opzione, cioè di essere esclusi dal Vies perché non si ha più intenzione di effettuare operazioni intracomunitarie. La revoca dell’opzione può essere effettuata esclusivamente attraverso i servizi telematici.”

Quindi, se per gestire la tua attività di affitti brevi hai aperto la partita iva ed effettui operazioni intracomunitarie, è necessario effettuare l’iscrizione al Vies. Le fatture che ricevi per le commissioni che ti vengono addebitate da Airbnb sono a tutti gli effetti operazioni intracomunitarie, per questo è necessario essere iscritti al Vies. Se scegli di non iscriverti al Vies, le operazioni intracomunitarie che effettuerai, saranno considerate come effettuate in campo “domestico”, verrai quindi trattato come consumatore finale ai fini Iva presente nella fattura ricevuta).

Puoi verificare se la tua Partita Iva è iscritta al Vies qui: Controllo Vies.

Regime fiscale adottato

La scelta del regime fiscale con cui gestisci la tua attività determina la modalità di trattamento dell’Iva sulle fatture di acquisto che riceverai da aziende che abbiano la loro sede in uno Stato Membro della Comunità Europea.


Nel prossimo paragrafo, forniremo un’analisi approfondita di tutte le situazioni possibili e l’eventuale necessità del versamento dell’Iva sulle commissioni applicate da Airbnb.

Quando e come versare l’Iva sulle commissioni di Airbnb?

Per schematizzare al meglio l’argomento, distinguiamo 3 differenti situazioni:

  • Regime ordinario con iscrizione al Vies
  • Regime forfettario con iscrizione al Vies
  • Regime ordinario o forfettario SENZA iscrizione al Vies

Regime ordinario con iscrizione al Vies

Le fatture di acquisto di servizi, che ricevi da Airbnb, saranno emesse con Iva a zero in “Reverse Charge”.

Dovrai integrare le fatture così ricevute con l’esposizione dell’Iva, indicando l’aliquota Iva italiana (22%). La fattura così integrata la inserirai sia nel registro Iva acquisti che nel registro Iva vendite.

Con la registrazione della fattura in entrambi i registri otterrai la “neutralizzazione” dell’Iva, questa operazione ti consentirà infatti di ottenere la compensazione dell’Iva e di rendere effettivo il meccanismo di inversione contabile (Reverse Charge).

L’Iva quindi non si detrarrà e non si verserà, le operazioni così registrate saranno contabilizzate all’interno del trimestre o del mese, a seconda se sei tenuto al versamento dell’Iva trimestrale o mensile, le registrazioni saranno visibili sui registri ma non determineranno maggiori versamenti di Iva.

Regime forfettario con iscrizione al Vies

Le fatture di acquisto di servizi, che ricevi da Airbnb, saranno emesse con Iva a zero in “Reverse Charge”.

Il regime forfettario prevede che sulle tue fatture di vendita e sui tuoi corrispettivi, l’Iva non debba mai essere applicata, i contribuenti forfettari sono quindi contribuenti “che non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti né detraggono l’imposta assolta sugli acquisti” vedi scheda dell’Agenzia delle Entrate.

Se ti trovi in questa condizione non potrai quindi applicare il meccanismo del “Reverse Charge”, non potrai infatti compensare l’Iva della fattura di acquisto che hai ricevuto con l’Iva relativa alle tue vendite in quanto emetterai fatture “Non soggette” ad Iva perché appartieni ad un regime fiscale agevolato.

Non potendo applicare l’inversione contabile, dovrai provvedere all’integrazione dell’Iva sulla fattura di acquisto ricevuta e a versarla entro il 16 del mese successivo a quello nel quale hai ricevuto il documento. Per versare l’Iva dovrai utilizzare il codice tributo 6493 seguendo le istruzioni fornite dall’Agenzia delle Entrate.

Il modello F24ordinario” andrà compilato utilizzando il servizio online della tua banca (o attraverso l’Agenzia delle Entrate) e, dopo qualche giorno dal versamento, avrai a disposizione, la quietanza fiscalmente valida.

Dovrai conservare la fattura ricevuta e integrata con l’Iva al 22% e la quietanza del versamento dell’Iva effettuato con F24. L’Iva sulle fatture di acquisto devi versarla perché non hai possibilità di “compensarla”, il tuo regime fiscale infatti prevede che non devi applicare l’Iva sugli incassi ma devi sempre versare l’Iva sugli acquisti. Se acquisti in Italia l’Iva è già presente in fattura, se acquisti nella Comunità Europea devi provvedere al versamento in autonomia perché sulla fattura che riceverai, se sei iscritto al Vies, non sarà presente l’Iva.

Regime ordinario o forfettario SENZA iscrizione al Vies

La direttiva UE del 4 dicembre 2018, n. 2018/1910/UE ha stabilito che, al fine di poter beneficiare dell’esenzione dell’Iva per le operazioni intracomunitarie, è necessaria la preventiva iscrizione al Vies.
Dal 1/1/2020 l’iscrizione al Vies è diventato un elemento sostanziale per poter neutralizzare l’Iva, se sei un contribuente che determina la contabilità nei modi ordinari, non potrai procedere all’applicazione del “Reverse Charge”.

Se sei un contribuente ordinario, senza preventiva iscrizione al Vies, non potrai detrarre l’Iva pagata al fornitore, l’iva che hai versato sarà quindi per te non detraibile ma concorrerà alla formazione dell’importo complessivo che potrai dedurre come costo.

Se sei un contribuente che adotta il Regime forfettario e non sei iscritto al Vies, se le tue operazioni intracomunitarie sono saltuarie, non dovrai integrare l’Iva perché l’avrai già pagata saldando la fattura al tuo fornitore. L’Iva che pagherai al fornitore sarà però Iva del Paese in cui ha la sede il tuo fornitore, non sarà Iva che incasserà lo Stato italiano.

Lo svolgimento di operazioni intracomunitarie in modo abituale prevede l’iscrizione al Vies come elemento obbligatorio, se non ti iscrivi al Vies l’Iva che versi quando acquisti servizi da un fornitore comunitario, non sarà Iva italiana, per questo motivo l’Agenzia delle Entrate, anche se hai versato comunque l’Iva sulla fattura del fornitore comunitario ma le operazioni che effettui sono abituali e continuative, può contestarti il mancato versamento dell’Iva in Italia.

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Anna di FlexTax

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