Come acquistare, affittare, vendere immobili in Italia?

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Sono italiano residente all’AIRE (Argentina). Progetto di acquistare, affittare e vendere immobili in Italia. Come fare?

L’attività di affittacamere (affitti brevi inferiori ai 30 giorni)  può essere svolta aprendo la Partita Iva e applicando il Regime forfettario se si rispettano le condizioni che può trovare illustrate qui: Limiti Regime Forfettario. Avendo lei la residenza in Argentina, per applicare tale Regime dovrà conseguire i suoi ricavi almeno per il 75% in Italia.

Come può notare, nel caso in cui si effettuino prevalentemente cessioni di fabbricati, non si può adottare il Regime forfettario ma si deve adottare il Regime ordinario.

Non possiamo dirle precisamente se per lei in Regime forfettario sia conveniente o meno rispetto a quello ordinario in quanto non effettuiamo calcoli così complessi per ogni singola situazione (non ci è possibile farlo in questo contesto), ma possiamo fornirle alcuni spunti di riflessione.

La differenza sostanziale che si ha tra i due Regimi è l’imposta dovuta allo Stato e il modo in cui si calcola il reddito imponibile. Infatti, mentre nel Regime ordinario si pagano IRPEF, addizionali, ecc e il reddito imponibile si calcola deducendo i costi dai ricavi ottenuti, nel Regime forfettario si paga solo l’imposta sostitutiva e il reddito imponibile viene calcolato applicando il coefficiente di redditività previsto per la propria attività ai ricavi conseguiti.

In particolare, per valutare la convenienza del Regime forfettario per la sua situazione deve verificare che il vantaggio derivante dall’applicazione del 15% dell’imposta sostitutiva (o del 5% se rispetta le condizioni illustrate in questo articolo: Regime forfettario 5%) al posto che Irpef, addizionali, ecc. non venga vanificato:

  • dal minore importo delle spese forfettarie riconosciute per la sua attività rispetto a quelle effettivamente sostenute per lo svolgimento della stessa. Per esempio se per la sua attività è previsto un coefficiente di redditività del 40%, ovvero è stimato che per avere 1000 euro di ricavi ne spende 600. Se, invece, ne spende effettivamente di più il Regime forfettario potrebbe non essere per lei conveniente;
  • dalla perdita della possibilità di dedurre/detrarre altre tipologie di spese dal reddito imponibile (per esempio quelle per carichi familiari). Infatti dal reddito imponibile (determinato con l’applicazione del coefficiente di redditività ai ricavi) possono essere dedotti unicamente i contributi obbligatori pagati l’anno precedente e si perderà quindi la possibilità di dedurre/detrarre le altre tipologie di spese (carichi familiari, spese mediche, spese ristrutturazione, ecc.). Tali spese potranno essere dedotte/detratte da eventuali altri redditi soggetti ad Irpef.

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