Come aprire partita Iva per gestire affitti brevi di immobili non di proprietà?

  • Domande e Risposte

Gestisco con affitti brevi attraverso Airbnb e simili. Gli immobili non sono di mia proprietà, ma sono in capo a una srl, di cui sono socio e amministratore e che viene invece gestita direttamente. Vorrei ampliare l’attività con la gestione di altri appartamenti, non di proprietà e pensavo di aprire una partita iva a mia moglie, che collabora nel lavoro di property manager.

 

Le forniamo alcune informazioni circa l’attività che sua moglie desidera intraprendere in Partita Iva, tenendo in considerazione che la Signora non deve possedere quote di partecipazione nella S.r.l. di cui lei è socio e amministratore.

Affinché sua moglie possa aprire Partita Iva e adottare il Regime forfettario dovrà rispettare tutti i requisiti: Limiti forfettario.

Se gli immobili non sono di proprietà, potrà adottare il seguente codice Ateco:

  • 68.32.00 – Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi

che include:

– attività delle agenzie incaricate di riscuotere i canoni d’affitto

–   attività delle agenzie incaricate di gestire residence in multiproprietà

– gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management)

– attività degli amministratori di condomini

Il coefficiente di redditività associato a tale codice Ateco è dell’86%.

Le indichiamo che l’attività di property manager può essere svolta senza iscrizione in Camera di Commercio, ma il corretto inquadramento è dato anche dalla normativa regionale. Pertanto, le consigliamo di contattare la Camera di Commercio della sua provincia per ricevere informazioni specifiche sulla sua situazione e sulla necessità di iscriversi in Camera di Commercio o meno.

Se adotterà il Regime forfettario per la sua attività in Partita Iva, oltre ai contributi (che dipendono dal tipo di inquadramento, libera professione o attività che necessita dell’iscrizione in Camera di Commercio), dovrà versare l’imposta sostitutiva al 15% o al 5% per i primi 5 anni di attività se rispetterà tutti i requisiti: Imposta sostitutiva al 5%.

Se si inquadrerà come libero professionista verserà i contributi alla Gestione separata Inps, in proporzione al reddito, al 26,23%.

Se si iscriverà alla Gestione artigiani e commercianti Inps invece verserà i contributi secondo questo schema:

  • da 0 euro a 16.243 euro, verserà contributi fissi pari a circa 4.000 euro
  • superato il reddito minimale di 16.243 euro, oltre ai contributi fissi verserà anche i contributi in percentuale, al 24% circa, sull’eccedenza.

Se adotterà il forfettario, in quanto iscritto alla Gestione artigiani e commercianti Inps, potrà beneficiare della riduzione del 35% dei contributi, applicabile sia ai fissi sia ai contributi in percentuale:  Riduzione contributi artigiani e commercianti forfettario.

Potrà invece adottare il codice Ateco 55.20.51 – “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence” (coefficiente di redditività pari al 40%)

che include:

– fornitura di alloggio di breve durata presso: chalet, villette e appartamenti o bungalow per vacanze
– cottage senza servizi di pulizia

solo se:

  • l’immobile utilizzato per l’attività è di proprietà, si ha in comodato o si è locatari con possibilità di sub-affitto. 
  • si offrono servizi aggiuntivi (ad esempio cambio lenzuola durante il soggiorno dell’ospite, colazione, ecc.) in quanto se l’attività svolta è di mera locazione, il reddito conseguito è un reddito fondiario e non può configurarsi come reddito di impresa.

Il suddetto codice Ateco richiede necessariamente l’iscrizione in Camera di Commercio, il versamento dei contributi alla Gestione artigiani e commercianti Inps e la presentazione della SCIA al Comune.
Per quanto riguarda l’attività di affittacamere è prevista un’agevolazione in riferimento ai contributi: sarà esonerato dal versamento dei contributi fissi, dovrà versare i contributi in percentuale al 24,48%, sul reddito imponibile.

Attenzione: qualora volesse valutare l’apertura a suo nome (e non a nome della Signora) di una Partita Iva individuale, dovrà prestare particolare attenzione alla causa di esclusione dal Regime forfettario relativa alle S.r.l.

La causa di esclusione dal Regime forfettario per le partecipazioni in S.r.l., opera nel momento in cui contestualmente:

  • si ha il controllo della S.r.l. (diretto o indiretto), quindi il possesso di almeno il 50% delle quote
  • si fattura alla S.r.l. alla quale si partecipa per attività economica riconducibile.

Ne consegue che:

  • se ha il controllo indiretto della S.r.l. e fattura, con la sua Partita Iva individuale, per attività riconducibili (ovvero appartenenti alla stessa sezione del Codice Ateco), allora ricadrà nella causa di esclusione di cui sopra.
    Nel suo caso specifico:
    – il codice Ateco della S.r.l. 68.10.00 appartiene alla medesima sezione Ateco (sezione L – attività immobiliari) del codice Ateco 68.32.00 per attività di property menagment
    – il codice Ateco della S.r.l. 68.10.00 non appartiene alla medesima sezione Ateco del codice Ateco 55.20.51 per attività di affittacamere (sezione I – attività dei servizi di alloggio e ristorazione)
  • se non ha il controllo indiretto della S.r.l. e non fattura, con la sua Partita Iva, per attività riconducibili, allora la causa di esclusione non opera
  • se non ha il controllo indiretto della S.r.l. e fattura, con la sua Partita Iva, per attività riconducibili, non rientra formalmente nella causa di esclusione descritta nelle prime righe

Le indichiamo inoltre, a tal proposito, che se percepisce comensi dalla S.r.l. in qualità di Amministratore, la S.r.l. sarà considerata come suo datore di lavoro pertanto l’anno successivo all’apertura della Partita Iva individuale sarà escluso dal forfettario se fatturerà prevalentemente (per più del 50%) all’attuale datore di lavoro (la S.r.l., avendo percepito compensi) o al datore di lavoro avuto nei due anni precedenti l’apertura della Partita Iva.

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