La cedolare secca è sistema di tassazione facoltativo, caratterizzato da un’imposta sostitutiva, in luogo di Irpef e addizionali.
Si parla di “regime facoltativo” in quanto la sua adozione, in caso di locazione di immobili, non è obbligatoria: infatti, in caso di affitto di immobili in forma non imprenditoriale, si può scegliere di adottare (al posto della cedolare secca) il regime ordinario.
Le differenze tra i due regimi sono le seguenti:
- la cedolare secca prevede un’unica aliquota, al 21% o al 26%; il regime ordinario invece è soggetto ad IRPEF a scaglioni la cui aliquota più bassa è pari al 23% e la più alta è pari al 43%;
- in cedolare secca, il reddito che deriva dalla locazione deve essere inserito in dichiarazione dei redditi, ma non fa cumulo con altri redditi; in regime ordinario, il reddito che deriva da locazione deve essere inserito in dichiarazione dei redditi e fa cumulo con altri redditi soggetti ad IRPEF;
- sulla cedolare secca le detrazioni concesse sono unicamente quelle relative ai carichi di famiglia per figli o coniuge fiscalmente a carico.
Questa forma di tassazione non imprenditoriale (ciò significa che non richiede l’apertura della Partita Iva per la sua applicazione) viene applicata in caso di affitto di immobili e permette di regolarizzare gli introiti provenienti dalla locazione di uno o più immobili.
Possono versare la cedolare secca le persone che hanno la proprietà dell’ immobile o che ne hanno il diritto reale di godimento. Inoltre, possono utilizzarla per gli affitti brevi le persone fisiche che:
- stipulano un contratto di locazione non superiore a 30 giorni
- lo fanno al di fuori dell’esercizio di impresa.
Quali sono le novità introdotte per la cedolare secca sugli affitti brevi?
Negli ultimi anni la cedolare secca per gli affitti brevi è stata oggetto di alcune novità, con l’approvazione della Legge di Bilancio 2024 e della Legge di Bilancio 2026.
Più nello specifico, il Governo Meloni ha ridisegnato la sua aliquota come segue:
- cedolare secca per un’unica unità immobiliare in affitto breve → aliquota al 21%
- cedolare secca per due unità immobiliari → aliquota al 21% sulla prima unità immobiliare a scelta del locatore e al 26% sulla seconda
Inoltre, se vuoi locare in affitto breve tre o più unità immobiliari, non puoi usufruire della cedolare secca, ma devi necessariamente aprire Partita Iva, perché si ritiene che l’attività che svolgi è organizzata in forma imprenditoriale.
A differenza dei Regimi Ordinari – in cui è possibile abbattere il reddito imponibile, attraverso deduzioni e detrazioni – o del Regime Forfettario, in cui è possibile dedurre i contributi obbligatori versati l’anno precedente per abbassare il reddito imponibile; nel caso della cedolare secca, ciò non è possibile.
Nel prossimo paragrafo, facciamo un esempio per chiarire quanto detto.
Come si calcola la cedolare secca?
Immaginiamo che tu voglia affittare in affitto breve due unità immobiliari in cedolare secca, che generano un reddito complessivo di 900 euro in un anno.
La prima genera 500 euro di ricavi, la seconda 400. Decidi, quindi di tassare la prima al 21% e la seconda al 26%.
(500 x 21%) = 105 euro
(400 x 26%) = 104 euro
L’importo totale di cedolare secca che verserai è di 209 euro (105 + 104), che non potrai in alcun modo “abbattere”.
Inoltre, il reddito da cedolare secca è escluso dal computo del reddito complessivo, non fa cumulo con altri redditi.
Ricorda tuttavia che, come accade per altri redditi, oltre al saldo è dovuto anche l’acconto pari al 100% dovuto per l’anno precedente.
Nel nostro esempio avremo dunque:
- un saldo pari a 209€
- un acconto pari a 209€.
Su quali immobili posso applicarla?
La cedolare secca è applicabile ad unità immobiliari a uso abitativo con le categorie catastali che vanno da A1 ad A11, esclusa l’A10 (uffici o studi privati).
- A1- abitazione di tipo signorile;
- A2 – abitazione di tipo civile;
- A3 – abitazione di tipo economico;
- A4 – abitazione di tipo popolare;
- A5 – abitazione di tipo ultrapopolare;
- A6 – abitazione di tipo rurale;
- A7 – abitazione in villini;
- A8 – abitazione in ville;
- A9 – castelli, palazzi artistici e storici;
- A11 – abitazioni tipiche dei luoghi.
Puoi applicarla anche alle eventuali pertinenze collegate alle unità immobiliari di cui abbiamo già parlato.
Infine, Airbnb, Expedia o Booking, hanno di recente introdotto la possibilità di trattenere la cedolare secca sull’importo della locazione. In questo modo, se ti avvali di queste piattaforme, non dovrai versare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi, ma dovrai soltanto dichiarare i ricavi. Gli intermediari saranno tenuti a inviare la certificazione unica al proprietario dell’immobile.
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