Cedolare secca o regime forfettario? ho un appartamento in affitto che subaffitto come locazione turistica. conviene gestire questa attività in regime forfettario o cedolare secca?
Attualmente ho una partita Iva in regime forfettario con i seguenti codici ATECO:
- 74.20.19 – Altre attività fotografiche specializzate
- 93.29.99 – Altre attività varie di intrattenimento e divertimento n.c.a.
Sono anche un lavoratore dipendente part time.
Prima di rispondere alla sua domanda su cosa sia più conveniente tra cedolare secca e partita Iva in Regime forfettario, è necessario fare alcune premesse.
L’attività svolta può essere classificata come quella di affittacamere se:
- l’immobile utilizzato per l’attività è di proprietà, si ha in comodato o si è locatari con possibilità di sub-affitto;
- si offrono servizi aggiuntivi (per esempio cambio lenzuola durante il soggiorno dell’ospite, colazione, ecc.), in quanto se l’attività svolta è di mera locazione, il reddito conseguito è un reddito fondiario e non può configurarsi come reddito di impresa.
Pertanto:
- se si tratta di una mera locazione, il reddito prodotto sarà considerato un reddito fondiario e sarà soggetto ad Irpef o a cedolare secca se si esercita tale opzione;
- se si tratta di un’attività d’impresa, sarà necessaria l’apertura della Partita Iva.
Se deciderà di svolgere l’attività di affitti brevi (meno di 30 giorni) in Partita Iva, potrà utilizzare il seguente codice Ateco:
- 55.20.42 – Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze
che include:
- servizi di alloggio forniti da affittacamere
- servizi di alloggio in case e appartamenti per vacanze
- servizi di alloggio forniti da famiglie private
- servizi di alloggio in case e appartamenti per turisti per un periodo inferiore a un anno
- servizi di alloggio di breve durata in case galleggianti (houseboat) non trasportabili
Nota: questo codice Ateco è aggiornato secondo la nuova classificazione Ateco 2025. Il precedente codice Ateco 55.20.51 – Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence – non è più utilizzabile.
Al suddetto codice Ateco è associato un coefficiente di redditività pari al 40%: questo va applicato ai ricavi conseguiti per ottenere il reddito imponibile su cui calcolare imposta e contributi da versare.
Ciò significa che se, per ipotesi, incassa 10.000 euro dall’attività di affittacamere, 4.000 euro saranno considerati per il versamento di imposta e contributi, mentre i restanti 6.000 euro saranno considerati come “spesa forfettaria”.
Procediamo ora a rispondere alle sue domande.
La cedolare secca applica una percentuale del 21% sui ricavi che percepisce.
Invece, il regime Forfettario, applica il coefficiente di redditività e successivamente su questo si versa il 5% o il 15% di imposta sostitutiva e i contributi.
Ipotizziamo che incassi 10.000 euro in corso d’anno dall’attività di locazione turistica.
Cedolare secca
10.000 x 21% = 2.100 euro dovuti
Regime Forfettario
Ricavi x coefficiente: 10.000 x 40% = 4.000 euro
Imposta sostitutiva dovuta: (imponibile lordo x 15%) = 600 euro
Per quanto riguarda i contributi dovuti, nel suo caso specifico è necessario fare un discorso più ampio.
Il codice Ateco dedicato all’affittacamere gode di un’agevolazione: non è previsto il versamento dei contributi fissi. Siccome lei però ha già una Partita Iva attiva con altri codici Ateco, se ne aggiunge uno in Camera di Commercio, questo attrae a sé anche gli altri codici Ateco e andrebbe a perdere l’agevolazione prevista per l’attività di affittacamere.
I contributi in Gestione Artigiani e Commercianti Inps, vengono versati secondo il seguente schema:
- da 0 euro a 18.808 euro, verserà contributi fissi pari a circa 4.611,64 euro;
- oltre il reddito minimale di 18.808 oltre ai fissi verserà anche i contributi in percentuale al 24% circa.
Adottando il regime Forfettario e in quanto iscritto in Camera di Commercio, potrà richiedere la riduzione dal 35% sia sui contributi fissi che su quelli sull’eccedenza: Riduzione 35%. Applicando la riduzione quindi, i contributi fissi dovuti saranno circa 2.700 euro.
Alla luce di quanto sopra indicato, se i ricavi percepiti dalla sua Partita Iva con le attività che già svolge sono superiori a 20.000€, potrebbe risultare più conveniente la Gestione Artigiani e Commercianti.
Le fornirò di seguito un prospetti ipotetico con contributi dovuti alla Gestione Artigiani e Commercianti Inps, senza tenere in considerazione eventuali contributi versati l’anno precedente da portare in deduzione.
Ipotizziamo che applicherà l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 15% e che nel corso del 2024 incasserà:
- 10.000€ dal codice 74.20.19 che ha un coefficiente di redditività del 78%; (10.000 x 78% = 7.800€ reddito imponibile lordo);
- 10.000€ dal codice 93.29.99 che ha un coefficiente del 67%; (10.000 x 67% = 6.700€ reddito imponibile lordo);
- 5.000€ dall’attività di affittacamere che prevede un coefficiente del 40%. (5.000 x 40% = 2.000€ reddito imponibile lordo).
| Reddito imponibile lordo totale | = 7.800€ + 6.700€ + 2.000€ = 16.500€ |
| Imposta sostitutiva dovuta | = 16.500 x 15% = 2.475€ |
| Contributi dovuti | = 2.700€ di fissi + 0 sull’eccedenza poiché il reddito imponibile è inferiore a 18.808€. |
Invece, con l’attuale inquadramento fiscale (Professionista in Gestione Separata Inps):
- 10.000€ dal codice 74.20.19 che ha un coefficiente di redditività del 78%; (10.000 x 78% = 7.800€ reddito imponibile lordo)
- 10.000€ dal codice 93.29.99 che ha un coefficiente del 67%; (10.000 x 67% = 6.700€ reddito imponibile lordo)
- 5.000€ in cedolare secca
| Reddito imponibile lordo totale | = 7.800€ + 6.700€ | = 14.500€ |
| Imposta sostitutiva dovuta | = 14.500 x 15% | = 2.175€ |
| Contributi dovuti | = 14.500 x 26,07% | = 3.780,15€ |
| Cedolare secca | = 5.000 x 21% | = 1.050€ |
Per ricapitolare, in Gestione Artigiani e Commercianti con l’aggiunta del codice Ateco da affittacamere e la riduzione dei contributi del 35%, versa un totale di 5.175€
In Gestione Separata Inps verserà in totale 7.028,35€
Se vorrà aggiungere il codice Ateco di affittacamere, sarà necessario fare una variazione all’Agenzia delle Entrate e l’Iscrizione in Camera di Commercio.
Per completezza di informazioni le indichiamo che, l’iscrizione in Camera di Commercio, oltre al versamento dei contributi come indicato nelle precedenti righe, prevede il versamento del diritto camerale annuale con un importo che oscilla tra i 50 e i 100 euro in base alla Camera di Commercio stessa. Inoltre, per svolgere l’attività di affittacamere in Partita Iva, è necessaria la presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
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