Una delle novità più discusse e controverse della Legge di Bilancio 2026 è la modifica della cedolare secca per gli affitti brevi, operativa dal 1° gennaio 2026.
Dopo una lunga serie di discussioni e ipotesi, l’esecutivo ha infine trovato un punto di caduta che mettesse d’accordo tutte le forze di Maggioranza su una rimodulazione della cedolare secca per gli affitti brevi.
Il fulcro di questo accordo riguarda il numero di unità immobiliari dopo le quali non è più possibile adottare la cedolare secca, perché scatta la presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale, ai sensi dell’articolo 1, comma 595 della Legge di Bilancio 2021.
Per approfondire cos’è la cedolare secca, leggi il nostro articolo:
Che cos’è la cedolare secca?
Come cambia la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?
Come abbiamo accennato, la Legge di Bilancio 2026 stabilisce che, se si concedono in affitto breve più di due unità immobiliari, scatta l’obbligo di aprire la Partita Iva, perché si considera che l’attività è svolta in forma imprenditoriale.
La stessa disposizione è valida anche se le unità immobiliari sono locate grazie all’ausilio di intermediari immobiliari o di portali telematici, come Booking.
Questa è un’importante novità rispetto alla legge in vigore fino al termine del 2025. Infatti, in precedenza la presunzione di attività svolta in forma imprenditoriale scattava dopo 4 unità immobiliari.
Di seguito, riportiamo la nuova formulazione normativa che disciplina la cedolare secca per gli affitti brevi:
“Il regime fiscale delle locazioni brevi […], con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale […]. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione.”
Alla luce di queste modifiche, a partire dal 1° gennaio 2026, la cedolare secca per gli affitti brevi si presenta in questo modo:
- affitto breve di una sola unità immobiliare in cedolare secca → aliquota al 21%
- affitto breve di due unità immobiliari in cedolare secca → aliquota al 21% sulla prima unità immobiliare a scelta del locatore, aliquota al 26% sulla seconda
- affitto breve di tre o più unità immobiliari → obbligo di apertura della Partita Iva
Prima di concludere l’articolo, faremo un esempio pratico di calcolo, per valutare la convenienza della cedolare secca, rispetto alla Partita Iva in Regime Forfettario per svolgere l’attività di affitti brevi.
Esempio di calcolo tasse per affitti brevi: perché conviene il Forfettario
Immaginiamo che un contribuente abbia totalizzato 10.000 euro di ricavi in un anno fiscale, derivanti dalla propria attività di affitti brevi, e che non svolga altre attività lavorative.
Se il contribuente del nostro esempio opta per la cedolare secca, dovrà corrispondere allo stato:
(10.000 x 21%) = 2.100 euro
Optando per il Regime Forfettario, invece, siccome svolge l’attività in forma imprenditoriale ed è inquadrato come affittacamere, sarà esonerato dal pagamento dei contributi fissi Inps.
Nella tabella seguente vediamo le tasse che dovrà versare:
| Ricavi da affitti brevi: | 10.000 euro |
| Coefficiente di redditività: | 40% |
| Reddito imponibile: | (10.000 x 40%) = 4.000 euro |
| Imposta sostitutiva: | (4.000 x 15%) = 600 euro |
| Contributi Previdenziali: | (4.000 x 24,48%) = 979,20 euro |
| Totale imposta + contributi: | (600 + 979,20) = 1579,20 euro |
In sostanza, scegliendo il Regime Forfettario e non la cedolare secca per gli affitti brevi, il contribuente del nostro esempio risparmia circa 500 euro.
Questo risparmio aumenta addirittura a 900 euro circa, se sussistono le condizioni per applicare l’aliquota dell’imposta sostitutiva al 5%.
Con la cedolare secca, verserai il 21% dei tuoi ricavi da affitti brevi in tasse; invece con il Regime Forfettario soltanto il 15,80% (ossia 1.579,20 diviso 10.000 che sono i ricavi totali) con l’imposta sostitutiva al 15% e l’11,80% con l’imposta sostitutiva al 5%.
N.B.: Per semplificare, non abbiamo incluso nell’esempio eventuali riduzioni contributive riservate ad artigiani e commercianti, come – a titolo di esempio – quella del 35%. Usufruendo di queste ulteriori riduzioni, il calcolo penderà ancora di più a favore del Regime Forfettario!
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