Aprire Partita Iva per affitti brevi

Aprire Partita Iva

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Aprire Partita Iva per affitti brevi, costi, codice Ateco e documenti necessari per l’apertura: ecco di cosa tratteremo di seguito.
In questo articolo vogliamo informarvi su come aprire Partita Iva per affitti brevi.

Aprire Partita Iva per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi diventa obbligatorio nel momento in cui tale attività viene svolta in modo continuativo e con organizzazione di mezzi (se ad esempio ci si dota di personale dipendente).

Simmetricamente, chi possiede un appartamento che affitta per brevi periodi in maniera saltuaria, non ha obblighi da rispettare perché non esiste una disciplina specifica e il tutto viene regolamentato attraverso gli accordi fra le parti.

Aprire Partita Iva per affitti brevi in Regime Forfettario o Semplificato: le differenze

Abbiamo compreso quando diventa necessario aprire Partita Iva per affitti brevi, quindi possiamo affrontare un altro quesito: “conviene di più aprire Partita Iva o usufruire della cedolare secca?”.

Se accedi al Regime Forfettario conviene di più la Partita Iva, altrimenti la cedolare secca.

Difatti, ciò che fa propendere verso il Forfettario non è solamente la sua tassazione più bassa (15% o 5%) confronto a quella della cedolare secca (21%), ma anche la particolare modalità con cui si determinano i costi che abbassano il reddito.

In Forfettario, ai ricavi conseguiti si applica il coefficiente di redditività, che per chi affitta per periodi brevi è pari al 40% (valore molto basso e quindi vantaggioso per il contribuente).

Quindi, ogni 100 euro di ricavi, 40 euro formano reddito, mentre 60 rappresentano i costi (determinati forfettariamente e non in base a quanto il contribuente ha effettivamente speso).

In cedolare secca, invece, l’aliquota si applica direttamente su tutti i ricavi conseguiti: ecco perché non converrebbe.

Se quindi hai scelto la strada della Partita Iva, sappi che oltre al Forfettario vi è la possibilità di adottare il Regime Semplificato.

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In precedenza, ti abbiamo consigliato di aprire Partita Iva solo se accedi al Forfettario, ma potresti non avere il diritto di ingresso in tale Regime (perché non ne rispetti le condizioni) e quindi dovresti valutare il Semplificato.

Regime semplificato o cedolare secca?

Ti diciamo già che è molto difficile che il Regime Semplificato possa convenire rispetto alla cedolare secca, in quanto:

  • il Semplificato prevede il pagamento di più imposte (Irpef, Addizionali) e soprattutto dei contributi obbligatori (non previsti in cedolare secca).
  • in Semplificato i redditi derivanti dagli affitti brevi si sommano agli altri redditi del contribuente e potrebbero far passare quest’ultimo allo scaglione IRPEF successivo, obbligandolo ad una tassazione più alta. Con la cedolare secca, invece, i redditi di locazione non si sommano agli altri redditi e quindi non si avrebbe il rischio di scalare gli scaglioni IRPEF.

Regime forfettario o Regime semplificato?

In ogni caso, è bene che tu abbia chiara la distinzione tra Regime forfettario e Regime semplificato:

  • In Forfettario si applica un’aliquota d’imposta del 15% (o del 5% per 5 anni, ma solo rispettando alcune condizioni), mentre in Semplificato esistono gli scaglioni Irpef, con aliquote che vanno dal 23% al 43%.
  • Adottando il Forfettario sarai soggetto, oltre ai contributi obbligatori, al versamento di un’unica imposta, detta “imposta sostitutiva” che sostituisce quelle pagate in Semplificato (Irpef, Addizionali Regionali e Comunali).
  • Il limite massimo di ricavi annuo per poter usufruire del Forfettario è 85.000 euro; in Semplificato è 500.000 euro se vendi servizi (800.000 se svolgi altro).
  • Mentre se aderisci al Semplificato il tuo reddito imponibile si calcola in modo analitico (ricavi meno costi), in Forfettario i costi che ti vengono riconosciuti non sono quelli che hai realmente sostenuto (ma vengono determinati forfettariamente applicando ai ricavi il coefficiente di redditività).

Esempio:

Ricavi: € 15.000

Costi sostenuti: € 5.000

Coefficiente di redditività per affittacamere: 40%

Reddito imponibile in Semplificato: € 10.000 (15.000 – 5.000)

Reddito imponibile in Forfettario: € 6.000 (15.000 x 40%)

      • Non si applica l’Iva nelle fatture di vendita, quindi non devi aggiungerla al cliente quando gli affitti l’appartamento.
      • Esonero dall’invio dello Spesometro.

Se vuoi approfondire quali sono i costi da sostenere in sede di apertura della Partita Iva, puoi leggere il nostro articolo dedicato:
Costi di apertura Partita Iva

Tasse al 5% per le nuove Partite Iva affitti brevi in regime forfettario. Puoi accedere?

Torniamo a concentrarci sul Forfettario, dato che già nei paragrafi precedenti abbiamo sottolineato come sia la scelta più conveniente rispetto non solo al Semplificato, ma anche alla cedolare secca.

La convenienza del Forfettario si fa ancora più schiacciante quando il contribuente applica l’aliquota d’imposta al 5% per 5 anni.

È un’importantissima agevolazione, ma non tutti possono usufruirne.

Di seguito le condizioni per pagare le tasse al 5%:

  • Non puoi aver svolto attività d’impresa nei tre anni precedenti all’apertura della Partita Iva.
  • Se rilevi un’attività già avviata, questa deve risultare in linea con i requisiti del Forfettario.
  • Non puoi semplicemente proseguire un’attività che hai già svolto in passato (anche come lavoratore dipendente o con impresa familiare).
  • Se hai già aperto Partita Iva, puoi applicare l’aliquota al 5% se sei ancora nel quinquennio di apertura; ma non potrai usufruire dell’aliquota ridotta per 5 anni. Puoi farlo solamente per gli anni che restano alla conclusione del quinquennio.

Tasse da pagare nell’anno in Forfettario per una Partita Iva per affitti brevi

Come ti accennavamo nel paragrafo dedicato alle differenze tra Semplificato e Forfettario, quest’ultimo prevede solamente il pagamento dell’imposta sostitutiva e dei contributi previdenziali obbligatori.

Per sapere quante tasse devi pagare in Forfettario con la tua Partita Iva per affitti brevi, ti basta eseguire pochi semplici calcoli:

  1. Reddito imponibile lordo= ricavi x coefficiente di redditività (40%)
  2. Reddito imponibile netto= reddito imponibile lordo – contributi previdenziali obbligatori versati
  3. Imposta sostitutiva= reddito imponibile netto x aliquota (al 15% o al 5%)
  4. Contributi previdenziali obbligatori= reddito imponibile lordo x aliquota contributiva (24%).

Come puoi notare, l’imposta si calcola sul reddito imponibile netto, mentre i contributi sul lordo.

Il reddito imponibile netto non è altro ciò che si ottiene deducendo i contributi previdenziali versati nell’anno di attività dal reddito imponibile lordo.

Infatti, ti ricordiamo che i contributi previdenziali obbligatori rappresentano l’unica spesa che in Forfettario può essere portata in deduzione dal reddito imponibile lordo.

Esempio pratico:

Ricavi: € 16.000

Coefficiente di redditività: 40%

Contributi obbligatori versati: € 2.000

Reddito imponibile lordo: € 6.400 (16.000 x 40%)

Reddito imponibile netto: € 4.400 (6.400 – 2.000)

Imposta sostitutiva da versare: 660 (4.400 x 15%)

Contributi obbligatori: € 1.536 (6.400 x 24%)

N.B: i Commercianti versano contributi fissi per 4.515 euro, anche in caso di reddito pari a zero; per te che guadagni con gli affitti brevi, nonostante tu sia un Commerciante, esiste un’importantissima agevolazione: non pagherai tali contributi fissi e sul reddito ti verrà applicata l’aliquota contributiva del 24% circa.

Inoltre, come tutti i Commercianti, puoi richiedere la riduzione del 35% sui contributi Inps da versare.

Scadenze acconti e saldo affitti brevi in Regime forfettario

Abbiamo visto come si calcolano imposta e contributi: non ci resta che mostrarti le scadenze di pagamento.

Sia l’imposta sostitutiva che i contributi obbligatori prevedono il meccanismo del saldo e dell’acconto. Il contribuente deve versare:

  • Il saldo per il periodo d’imposta precedente
  • un anticipo (l’acconto) sulle imposte che saranno eventualmente dovute per l’anno in cui si effettua la dichiarazione

Il 30 Giugno avrai le seguenti scadenze:

  • il saldo dell’imposta sostitutiva relativa all’esercizio precedente
  • il primo acconto dell’imposta sostitutiva per il 50%
  • il saldo dei contributi Inps
  • il primo acconto del 40% sui contributi Inps

N.B: sono tutti rateizzabili fino a 6 rate la cui ultima obbligatoriamente entro il 16 Novembre.

Entro il 30 Novembre devi invece versare:

  • il secondo acconto (50%) dell’imposta sostitutiva
  • il secondo acconto (40%) sui contributi Inps

N.B: questi invece non sono rateizzabili e vanno dunque pagati in un’unica soluzione.

Aggiornamento: Presto la legislazione che riguarda gli affitti brevi potrebbe subire delle modifiche notevoli: al momento, però, si tratta soltanto di ipotesi. Se desideri sapere cosa potrebbe cambiare nel comparto degli affitti brevi, puoi leggere il nostro articolo dedicato.

Affitti brevi 2023: cosa cambia con le nuove norme?

Costi per l’apertura di una Partita Iva per affitti brevi in Forfettario

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Con l’acquisto del servizio indicato ci occuperemo noi di diversi aspetti:

  • apertura Partita Iva
  • iscrizione all’Inps
  • dichiarazione redditi in Forfettario
  • tenuta contabilità
  • compilazione F24 per imposta e contributi.

Inoltre, potrai accedere in piena autonomia:

  • all’area riservata su FlexSuite per la gestione dei tuoi documenti
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Costi commercialista per gestire la Partita Iva per affitti brevi

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Nuove Regole per gli Affitti Brevi

Il Governo Meloni ha introdotto delle importanti novità nel settore degli affitti brevi, grazie alla Legge di Bilancio 2024 e al Decreto Anticipi.

La Legge di Bilancio 2024 ha rimodulato la cedolare secca, aumentandola dal 21% al 26% se si affittano da due a quattro appartamenti. In caso di affitto di un solo alloggio la cedolare secca rimane al 21%. Gli host che affittano più di un appartamento dovranno scegliere quale tassare al 21% e, di conseguenza, a quali applicare l’aliquota al 26%. È confermato l’obbligo di apertura della Partita Iva in caso di affitto di cinque o più unità immobiliari, in quanto attività svolta “in forma imprenditoriale“.

Il Decreto Anticipi, invece, ha introdotto il Codice Identificativo Nazionale e l’obbligo di installare rilevatori di fumo e monossido di carbonio ed estintori, da posizionare in luoghi visibili, con un minimo di un estintore per piano e uno almeno ogni 200 metri quadri.

Il Codice Identificativo Nazionale, abbreviato CIN, verrà rilasciato dal Ministero del Turismo con una procedura telematica e dovrà essere apposto al di fuori di ogni appartamento in affitto breve e all’interno di ogni annuncio pubblicitario contente l’appartamento.

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