Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme?

Indice

Aggiornamento 2026: la rimodulazione della cedolare secca per gli affitti brevi
Introduzione del CIN
Nuovi obblighi di sicurezza
Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aggiornamento
Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aggiornamento 29 novembre 2023
Aggiornamento 15 dicembre 2023
Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aumenta la cedolare secca

Aggiornamento 2026: la rimodulazione della cedolare secca per gli affitti brevi

Con l’approvazione della Legge di Bilancio 2026, il Governo ha rimodulato la cedolare secca per gli affitti brevi, che rimane al 21% sul primo immobile e al 26% sul secondo immobile.

Invece, a partire dalla terza unità immobiliare, non è più possibile applicare la cedolare secca, perché si configura la gestione imprenditoriale: in questo scenario è obbligatorio aprire Partita Iva.

Di seguito elenchiamo tutti gli altri aggiornamenti che hanno toccato il settore degli affitti brevi a cavallo tra 2023 e 2024. Nei primi paragrafi dell’articolo, elencheremo le novità definitive.

Gestisci la tua
Partita IVA

Inizia ora Gestisci la tua Partita IVA a partire da 366€ l'anno IVA inclusa

Introduzione del CIN

La seconda novità introdotta nel 2024 riguarda il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, un codice alfanumerico associato ad ogni immobile in affitto breve, che identifica univocamente tale immobile e serve per contrastare fenomeni di abusivismo ed evasione.

Il CIN dovrà essere apposto al di fuori dell’immobile in affitto breve e all’interno di ogni annuncio pubblicitario che lo promuove.

In fase di richiesta del CIN, i locatori devono presentare i dati catastali dell’unità immobiliare e certificare i requisiti di sicurezza dell’immobile destinato all’affitto breve.

Il CIN è stato operativo in via sperimentale in alcune regioni italiane durante l’estate 2024. Il 3 settembre 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’Avviso che attesta l’entrata in vigore della Banca Dati delle Strutture Ricettive. L’esposizione del CIN è obbligatoria dal 1° gennaio 2025 per tutti i contribuenti.

Si può ottenere dal seguente link:

Banca Dati Strutture Ricettive

Chi opera senza CIN rischia delle ingenti sanzioni:

Da 800 a 8.000 euro di ammenda nel caso di affitto di un immobile senza CIN;
Da 500 a 5.000 euro di ammenda nel caso di mancata esposizione del CIN.

Nuovi obblighi di sicurezza

Infine, l’ultima novità riguarda l’obbligo di installare rilevatori di monossido di carbonio, gas combustili ed estintori portatili.

Questi ultimi, in particolare, dovranno essere ubicati:

in luoghi accessibili, in prossimità degli accessi;
con un minimo di uno per piano;
con un minimo di uno ogni 200 metri quadri.

Infine, chi svolge l’attività di locazione in affitto breve è tenuto a presentare la SCIA, ossia la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. In caso di mancata presentazione, è prevista una sanzione pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro.

È dei giorni scorsi la notizia dell’invio di una bozza da parte del Ministro del Turismo, Daniela Santanché, alle Associazioni e ai Player coinvolti, che mira a riformare radicalmente la normativa relativa agli affitti brevi.

La bozza del disegno di Legge, si pone l’obiettivo di uniformare la legislazione nazionale e di combattere i fenomeni di abusivismo turistico che colpiscono anche il settore degli affitti brevi.

Queste modifiche, in un primo momento, dovevano essere maggiormente orientate al contrasto del fenomeno del turismo selvaggio e dello spopolamento dei centri storici delle città metropolitane, come scritto in una precedente bozza, ma dagli ultimi aggiornamenti non c’è più riferimento a queste tematiche.

N.B.: Quanto segue trapela dalla bozza di un disegno di Legge, pertanto può essere ancora modificato e, al momento, non ha alcuna valenza di Legge. Soltanto dopo essere approvato dalle Camere sarà legge.

Di seguito, analizzeremo per punti le modifiche alla legislazione degli affitti brevi contenute nella bozza.

Viene introdotto il minimum stay, un obbligo di pernottamento di almeno 2 notti consecutive, senza eccezioni, per poter prenotare il soggiorno in una delle città metropolitane italiane con la modalità dell’affitto breve. L’unica eccezione riguarda le famiglie che hanno almeno tre figli, che potranno continuare ad utilizzare la modalità degli affitti brevi anche per una sola notte. È prevista una sanzione fino a 5.000€ per gli host che affittano appartamenti per una sola notte.
Si prevede la modifica dell’articolo 1 comma 595 della legge 30 dicembre 2020 n.178, che abbassa da 4 a 2 gli appartamenti che possono essere affittati e tassati con la cedolare secca. Sostanzialmente, affittando da 3 alloggi in su, l’host sarà obbligato ad aprire Partita Iva.
Sarà possibile affittare per finalità turistiche soltanto un appartamento diverso da quello di residenza dell’host.
È prevista l’introduzione del CIN, il codice identificativo nazionale, da esporre sul campanello dell’unità abitativa e su ogni annuncio che la contiene. Le pene previste, in caso di mancata esposizione del CIN, sono molto severe: da 500€ a 5.000€ per chiunque mostri un annuncio privo di CIN e la rimozione immediata dell’annuncio stesso; fino a 8.000€ di multa per gli host che non richiedono il CIN.
Gli appartamenti destinati ad affitti brevi dovranno uniformarsi alle strutture alberghiere per quanto riguarda le norme antincendio e l’installazione di dispositivi di rilevazione di monossido di carbonio.

Ripetiamo che al momento queste sono solo le modifiche contenute in una bozza di disegno di Legge consegnata alle parti direttamente coinvolte nella discussione e non sono dunque ancora in vigore.

Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aggiornamento

Secondo gli ultimi aggiornamenti, la bozza della Legge di Bilancio 2024 che verrà a breve presentata in Parlamento, prevede due grandi modifiche per il comparto degli affitti brevi.

L’introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale. Quest’obbligo è stato introdotto col Decreto Anticipi il 15 dicembre 2023.
Subisce un’importante modifica la cedolare secca. L’aliquota per il primo immobile in affitto breve resterà al 21%; dal secondo al quarto, invece, passerà al 26%. Spetterà al contribuente con più di un appartamento in affitto breve scegliere quale tassare al 21% e quali, di conseguenza, tassare al 26%. Dal quinto immobile, in poi, rimane obbligatorio aprire la Partita Iva.

Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aggiornamento 29 novembre 2023

Nella giornata del 29 novembre 2023, i senatori Claudio Borghi, Dario Damiani e Vita Maria Nocco hanno depositato un emendamento al Decreto Anticipi, che prevede due ulteriori modifiche per il comparto degli affitti brevi.

Obbligo di inserimento all’interno degli immobili di rilevatori di monossido di carbonio e fumo e di estintori, da ubicare in pozioni “accessibili e visibili“.
È confermata la volontà di introdurre il CIN, il Codice Identificativo Nazionale, da esporre sia sull’appartamento, sia sugli annunci che lo contengono. Le sanzioni ipotizzate in questo articolo, in caso di mancata esposizione di tale codice, sembrano confermate.

Aggiornamento 15 dicembre 2023

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Anticipi, il Governo ha introdotto due nuovi obblighi: il Codice Identificativo Nazionale e l’installazione di rilevatori di fumo e monossido di carbonio e di estintori all’interno degli appartamenti in affitto breve.

Il Codice Identificativo Nazionale viene rilasciato dal Ministero del Turismo e deve essere esposto all’esterno degli immobili in affitto breve e all’interno degli annunci pubblicitari che lo contengono. Il suo obiettivo è ridurre potenziali fenomeni di abusivismo in questo settore. Le sanzioni in caso di appartamenti sprovvisti di CIN vanno da 800 a 8.000€ e da 500 a 5.000€ per gli annunci sprovvisti del codice o in caso di mancata esposizione al di fuori degli immobili.

N.B.: Se la struttura che si desidera affittare è già dotata di un CIR (Codice Identificativo Regionale) o di un Codice Identificativo Comunale, la Regione o il comune sono tenuti alla ricodifica automatica del CIN, tramite l’aggiunta al codice già in uso di un prefisso alfanumerico e la successiva trasmissione dei dati, oltre che il CIN, al Ministero del Turismo, che provvederà ad inserire tale struttura nelle sue banche dati.

L’altra novità riguarda l’obbligo di inserire all’interno degli appartamenti in affitto breve rilevatori di monossido di carbonio e fumo ed estintori portatili, posizionati in luoghi “accessibili e visibili”. Riguardo gli estintori, gli immobili in affitto breve ne dovranno contenere almeno uno ogni 200 metri quadri, con un minimo di un estintore per piano. La sanzione prevista in caso di mancanza di estintori va da 600 a 6.000€.

Affitti Brevi: cosa cambia con le nuove norme? Aumenta la cedolare secca

Dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, la Legge di Bilancio 2024 entra in vigore anche per quanto concerne gli affitti brevi. Ecco le principali novità:

Sono confermati i contenuti della bozza, con l’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% dal secondo al quarto appartamento in locazione breve.
Sarà il locatore con più di un alloggio a decidere quale tassare al 21% e quali al 26%.
Se si affitta un solo immobile, l’aliquota resta al 21%.
Permane l’obbligo di aprire Partita Iva se si affittano cinque o più appartamenti in locazione breve.