Affittare con Airbnb con Partita Iva conviene?
Molti utenti affittano i loro appartamenti o case per brevi periodi, in particolare attraverso l’aiuto dei portali online quali Airbnb.
Alcuni di questi utenti potrebbero chiedersi: conviene aprire Partita Iva per affittare con Airbnb?
Detto innanzitutto che aprire Partita Iva è obbligatorio se l’attività è svolta abitualmente e in forma imprenditoriale, potrebbe pure essere conveniente, accedendo al Regime Forfettario.
Vediamo allora in questo articolo se e quando è più conveniente affittare con Airbnb:
- applicando il Regime della Cedolare secca;
- svolgendo l’attività imprenditoriale in maniera occasionale;
- aprendo la Partita Iva in Regime Forfettario.
Esempio di tassazione per chi affitta con Airbnb
Giovanni affitta diversi alloggi da cui ottiene ricavi pari a 20.000 euro, mentre sostiene costi effettivi pari a 5.000 euro.
Vediamo quali sono le imposte e i contributi che deve pagare nel caso di tre diversi Regimi fiscali:
- Redditi da locazione assoggettati a cedolare secca;
- Redditi di impresa assoggettati ad Irpef, in Regime Ordinario Semplificato;
- Redditi di impresa in Regime Forfettario.
Per approfondire quando rientri in tali Regimi fiscali e quali sono le diverse tipologie di attività di affitto con Airbnb (Locazioni turistiche, Locazioni brevi, Bed and breakfast, Affittacamere, Case vacanze):
Affittare con Airbnb tasse
| Cedolare secca | Irpef | Regime Forfettario | |
| Ricavi | 20.000 euro | 20.000 euro | 20.000 euro |
| Costi | 5.000 euro | 5.000 euro | 5.000 euro |
| Reddito lordo | 20.000 euro | 19.000 euro (20.000 x 95%) | 8.000 euro (20.000 x 40%) |
| Contributi Inps | / | / | 1.958,40 euro (8.000 x 24,48%) |
| Reddito netto | 20.000 euro | 19.000 euro | 6.041,60 euro (8.000 – 1.958,40) |
| Imposta | 4.200 euro (20.000 x 21%) | 4.750 euro (19.000 x 23% di aliquota + 2% addizionali) | 906,24 euro (6.073 x 15%) |
| Totale imposte e contributi | 4.200 euro | 4.750 euro | 2.864,64 euro |
Affittare con Airbnb con Partita Iva conviene? Confronto
Come abbiamo potuto analizzare nell’esempio al paragrafo precedente, svolgere l’attività di affitto con Airbnb con Partita Iva in Regime Forfettario potrebbe essere più conveniente sia rispetto al Regime della Cedolare secca, sia rispetto al Regime dei Redditi diversi per attività occasionale.
Confronto tra Regime Forfettario e cedolare secca
In particolare, ciò che influisce nel confronto tra Regime Forfettario e Cedolare secca è il fatto che l’aliquota al 21% della Cedolare secca è applicata sul totale dei ricavi conseguiti, senza alcuna riduzione per spese forfettarie o effettive.
Mentre in Regime Forfettario è prevista una riduzione per le spese forfettarie pari al 60% (coefficiente di redditività del 40%) se l’attività di locazione prevede servizi aggiuntivi, pari al 14% (coefficiente di redditività dell’86%) nel caso di mera locazione.
Inoltre, l’aliquota prevista dal Regime forfettario (15%, ulteriormente ridotta al 5% per i primi cinque anni di attività, nel rispetto di alcune condizioni) è inferiore rispetto a quella prevista per la Cedolare secca (21%).
Confronto tra Regime Forfettario e Redditi diversi
Per quanto riguarda il confronto tra Regime Forfettario e Redditi diversi da attività occasionale, nel caso in esame c’è poca differenza tra i due Regimi.
Tranne per il fatto che nel caso dei Redditi diversi la spesa è dovuta unicamente per le imposte, mentre in Regime Forfettario la maggior parte della spesa è dovuta per i contributi previdenziali, i quali vanno a formare la futura pensione del contribuente.
In ogni caso, il Regime dei Redditi diversi per attività occasionale potrebbe diventare più conveniente del Regime Forfettario nel caso di costi effettivi maggiori, o nel caso di rilevanti deduzioni e detrazioni Irpef (che si perdono in Regime forfettario, in assenza di altri Redditi Irpef).
Mentre potrebbe diventare meno conveniente se hai un altro Reddito Irpef (da lavoro dipendente o da pensione), in quanto i Redditi diversi andrebbero sommati a quelli conseguiti con l’altro Reddito, e quindi sarebbero soggetti alle aliquote Irpef più elevate (che vanno fino al 43%).
Inoltre, attraverso tali Redditi potresti continuare ad usufruire delle ordinarie deduzioni e detrazioni Irpef.
Contributi
Infine, bisogna tenere in considerazione che, per quanto riguarda i contributi, in Regime Forfettario è possibile richiedere all’Inps la riduzione del 35% dei contributi Inps da versare.
Inoltre, nel caso tu abbia anche un lavoro dipendente a tempo pieno, avresti l’esenzione totale dei contributi in quanto saresti esonerato dall’iscrizione alla Gestione Commercianti Inps.
Quali sono le nuove regole per gli affitti brevi?
Negli ultimi anni, il comparto degli affitti brevi ha subito alcune modifiche: queste novità hanno toccato anche le piattaforme come Airbnb.
La prima novità riguarda la cedolare secca, che è stata rimodulata con la Legge di Bilancio 2024 e successivamente con la Legge di Bilancio 2026. Più precisamente, la sua aliquota:
- è al 21% sul primo immobile in affitto breve
- nel caso di affitto breve di due unità immobiliari, resta al 21% sulla prima, ma passa al 26% sulla seconda, a scelta del locatore.
Invece, se si svolge l’attività di affitti brevi per tre o più unità immobiliari, scatta l’obbligo di aprire la Partita Iva, perché ricorre la presunzione di imprenditorialità. In sostanza, se si svolge l’attività di affitti brevi con tre o più unità immobiliari, è obbligatorio aprire Partita Iva e non si può applicare la cedolare secca.
Altre due novità sono l’introduzione del CIN, il Codice Identificativo Nazionale, e l’obbligo di installare rilevatori di fumo e monossido di carbonio ed estintori, da porre in luoghi visibili. Per quanto riguarda gli estintori, bisognerà installarne almeno uno per piano e comunque uno ogni 200 metri quadri.
Il CIN, un codice alfanumerico che identifica in modo univoco l’appartamento locato, nasce con l’obiettivo di contrastare fenomeni di evasione fiscale e abusivismo nel comparto degli affitti brevi. Dovrà essere riportato al di fuori dell’appartamento che identifica e all’interno di ogni annuncio che lo sponsorizza.
Dopo una fase sperimentale in alcune regioni italiane, dal 1° gennaio 2025 è operativo sull’intero territorio nazionale.
Puoi ottenere il CIN dal link che segue:
Banca Dati Strutture Ricettive
Airbnb ha reso noto che dal 1° gennaio 2025 rimuoverà gli annunci senza CIN.
Costo commercialista
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Buongiorno, se uno ha un lavoro conn contratto indeterminato, ma a 32 ore invece di 40, ha comunque diritto all’esenzione dei contributi? Grazie
Buongiorno Stefano!
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Buongiorno,mio marito è dipende a tempo indeterminato a tempo pieno. Se aprisse la partita iva non pagherebbe quindi altri contributi. Ma con la partita iva in regime forfettario si perdono però le detrazioni per figli e coniuge a carico e altre detrazioni (es. Cambio infissi e acquisto mobili)? grazie
Buongiorno Antonella,
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